不動産取引の流れ（例）

不動産について、よく見られる取引の流れは以下の図の通りです。
※図内赤字が、宅地建物取引業法により、不動産業者（宅地建物取引業者）から契約の各当事者宛に書面交付が義務付けられているもの

※上記はあくまで（例）となりますため、実際の取引の流れについては契約の相手方や、取引の仲介をする不動産業者（宅地建物取引業者）にご確認いただくようお願いいたします。

 

  

不動産取引の媒介契約って？

 

  

■不動産の媒介契約とは

不動産の媒介契約とは、不動産を売り買いする際、その売主や買主が、​取引の仲介を依頼する不動産業者（宅地建物取引業者）との間で締結する契約のことです。

媒介契約により不動産業者（宅地建物取引業者）が、売主や買主から通常受託する業務の範囲は以下の図の通りです。

不動産の売却を検討される皆様へ（売却の媒介委託者用）・不動産の購入を検討される皆様へ（購入の媒介委託者用）より
※上記の他、媒介契約の内容によって、受託する手続きの範囲が異なる場合もございますので、不動産業者（宅地建物取引業者）との間でよくご確認ください。

 

  

■媒介契約の種類

不動産の媒介契約には、３つの類型があり、それぞれ以下のような特徴があります。

※上図の「レインズ」の概要についてはこちらをクリック

どの類型で媒介契約を締結するかについては、物件内容や希望する契約相手の探索方法、情報の公開範囲等を考慮の上、不動産業者（宅地建物取引業者）とよくご相談ください。

 

  

■「レインズ」（REINS)とは

「レインズ」（REINS)とは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、
不動産業者（宅地建物取引業者）間の物件検索システムです。

取引の仲介依頼を受けた不動産業者（宅地建物取引業者）が、レインズに売却物件情報、賃貸物件情報を登録すると,システムを通じて全国の不動産業者（宅地建物取引業者）も、当該物件情報を閲覧することができるようになります。

「指定流通機構（レインズ）の概要」については、以下の図の通りです。


また、レインズには平成28年１月から「ステータス管理機能」が導入されており、売主等が自ら、登録された物件の状況を「公開中」、「書面による購入申込みあり」、「売主都合で一時停止中」の３区分で確認することが可能になっています。
これにより、媒介を依頼した売主等の安心・安全を確保するとともに、レインズを通じた取引の相手方の探索の適正化・円滑化を図っています。

 

  

不動産取引の仲介手数料について

 

  

■仲介手数料の基本的な考え方

＜ポイント＞
○　不動産業者（宅地建物取引業者）の仲介により、不動産取引の契約が成立した場合に、当該不動産業者が仲介の依頼者から受領できる仲介手数料については、法律に基づく告示で上限額が定められています。

○　仲介手数料の額については、契約後トラブルの未然防止のために、不動産業者（宅地建物取引業者）への仲介の依頼（媒介契約の締結）に際し、あらかじめ、定められた上限額の範囲内で、合意しておくことが重要です。


＜売買取引の仲介手数料の上限額＞
【原則】
○　不動産業者が、依頼者の一方（売主もしくは買主）から受領できる仲介手数料（税込）は、「物件価格に応じて一定の料率を乗じて得た金額を合計した金額」以内
※料率は以下表の通り

（参考：仲介ではなく代理の場合の手数料の上限額は、仲介の手数料の上限額の２倍）

○　なお、物件価格800万円以下の場合は【特例】（コチラをクリック）をご確認ください。

【計算例】
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○　「物件価格1,000万円（税別）」の場合
　依頼者一方から➡200×5.5%＋200×4.4%+ (1,000-400)×3.3%＝上限39.6万円（税込）
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＜賃貸借取引の仲介手数料の上限額＞
【原則】
○　不動産業者が、依頼者の双方（貸主及び借主）から受領できる仲介手数料の合計額（税込）は、「1ヶ月分の賃料×1.1倍の金額」以内

○　居住用建物の仲介の場合：上記に加え、依頼者の一方（貸主もしくは借主）から受領できる仲介手数料（税込）は、「１ヶ月分の賃料×0.55倍の金額」以内（仲介の依頼を受けるに当たって、当該依頼者の一方より承諾を得ている場合を除く）
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○　貸主になる方向け：なお、一定の戸建の空き家や分譲マンションの空き室の賃貸借の場合は【特例】（コチラをクリック）の対象となる場合がございます。ご確認ください。

【計算例】
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○ 「１ヶ月分の賃料4万円」の「居住用建物」の場合（借主のみ承諾したの場合）
　・依頼者双方から合計で➡4万円×1.1＝上限4.4万円（税込）
　・依頼者一方（借主）から➡4万円×1.1＝上限4.4万円（税込）
　・依頼者一方（貸主）から➡4万円×0.55＝上限2.2万円（税込）
　※不動産業者は、上記全てを満たす範囲内で、仲介手数料を受領できる
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■空き家等にかかる仲介手数料の特例

＜ポイント＞
○　業務負担と比較して収益性が低くビジネスとして取り扱ううえで課題のあった空き家等の取引の仲介業務については、不動産業者における当該業務への参入を後押しすべく、令和6年7月1日以降、以下の仲介手数料の【特例】が設けられます。（【原則】はコチラをクリック）

※【特例】の創設は、不動産業界による空き家流通等の業務への参入を後押しすべく、令和6年6月21日に策定した「不動産業による空き家対策推進プログラム」の一環となります。


○　仲介手数料の額について【特例】の対象となる場合、契約後トラブルの未然防止のため【原則】による場合以上に、不動産業者（宅地建物取引業者）への仲介の依頼（媒介契約の締結）に際し、あらかじめ、定められた上限額の範囲内で、合意しておくことが重要となります。


＜売買取引の仲介手数料の上限額＞
【特例】
○　不動産業者は、依頼者の一方（売主若しくは買主）から受領できる仲介手数料（税込）について、「低廉な空家等」（物件価格が800万円以下の宅地建物）の仲介については、当該媒介（仲介）に要する費用を勘案して、【原則】による上限を超えて受領できる。ただし、その上限額（税込）は「30万円×1.1倍の金額」以内。

○「低廉な空家等」の考え方については、以下の通りとなります。
・価格800万円以下の宅地・建物
・使用の状態は問わない




＜賃貸借取引の仲介手数料の上限額＞
【特例】
○　不動産業者は、貸主である依頼者から受領できる仲介手数料（税込）について、「長期の空家等」（現に長期間使用されておらず、又は将来にわたり使用の見込みがない宅地建物）の仲介については、当該媒介（仲介）に要する費用を勘案して、【原則】による上限を超えて受領できる。ただし、その上限額（税込）は「1ヶ月分の賃料×2.2倍の金額」以内。

○　【特例】の適用時は、依頼者の双方（貸主及び借主）から受領できる仲介手数料の合計額（税込）の上限額（税込）も、「1ヶ月分の賃料×2.2倍の金額」以内。

○「長期の空家等」の考え方については、以下の通りとなります。
・「現に長期間にわたって居住・事業等の用途に供されていない」
⇒ 少なくとも１年を超えるような期間にわたり居住者が不在となっている戸建の空き家や分譲マンションの空き室
・又は「将来にわたり居住・事業等の用途に供される見込みがない」
⇒ 相続等により利用されなくなった直後の戸建の空き家や分譲マンションの空き室であって、今後も所有者等による利用が見込まれないもの

 

  

取引価格の参考となる情報について

不動産を売り買いする際、必要に応じて、売主・買主ご自身でも、取引価格の参考となる情報を参照することが有効です。以下のサイトにて、情報提供されておりますので、取引をする際にご参照ください。

「不動産情報ライブラリ」
不動産情報ライブラリとは、不動産の取引価格、地価公示等の価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等、不動産に関する情報をご覧になることができる国土交通省のWEBサイトです。
当該WEBサイトにて「不動産取引価格情報」※1、「地価公示」及び「都道府県地価調査」の価格、「成約価格情報」※2をまとめてご覧いただくことが可能です。


※1「不動産取引価格情報」とは、土地・建物の取引を対象としたアンケート調査の結果得られた回答について、個別の物件を特定できないよう加工した、国土交通省が保有し提供する不動産取引価格情報をいいます。

※2「成約価格情報」とは、指定流通機構（レインズ）保有の不動産取引価格情報を、国土交通省が個別の不動産取引が特定できないよう加工し、消費者向け不動産取引情報サービスである、「レインズ・マーケット・インフォメーション」（RMI）にて公表している情報をいいます。

 

  

既存（中古）住宅の取引時に役立つ"建物状況調査（インスペクション）"について

既存（中古）住宅は、新築時との品質や性能の違いに加えて、その後の維持管理や経年劣化の状況により物件ごとの品質等に差があることから、その品質や性能に不安を感じるケースがあります。
このような中、既存住宅の売買時点の物件の状態を把握できる建物状況調査（インスペクション）へのニーズが高まっています。

建物状況調査（インスペクション）に係る制度理解向上と活用の促進のため、国土交通省では、令和６年4月、消費者の皆様向けに以下のリーフレットを発出しておりますので、ご参照ください。
令和6年4月国土交通省「～既存（中古）住宅の安心取引のために～建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」

 

  

オンラインでの不動産取引について

不動産取引については、令和４年５月に制度改正が行われ、オンラインでも実施可能となっております。

 

  

■オンラインによる重要事項説明（IT重要事項説明）

不動産取引をする際、買主や借主は、宅地建物取引業法に基づき、不動産業者（宅地建物取引業者）より、買う・借りる予定の物件に関して知っておくべき重要な事項の説明を受けることとなります。
この説明を、「重要事項説明」と言います。

従来は、対面で実施されていた重要事項説明ですが、現在では、テレビ会議等のシステムを用いて、オンラインでもその説明を受けることが可能となりました。これを「IT重要事項説明」と呼びます。


IT重要事項説明については、以下のようなメリット、留意すべき事項が考えられます。

〔想定されるメリット〕
✔遠隔地に家を借りるような場合に、重要事項説明を受けるためだけに遠隔地を訪れる必要がなくなる。※1
✔移動時間を削減できる分、重要事項説明を受ける日時をより柔軟に調整できる。
✔自宅等リラックスできる環境で説明を受けることができる。
✔重要事項説明の録画等がしやすい。※2
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　等

※1…重要事項説明とは別に、購入・賃借予定物件の現地を訪れることは、画像等のみでは判断できない物件状況を把握に有効です。
※2…録画等の実施にあたっては、事前に不動産業者（宅地建物取引業者）に可否を確認しておく必要があります。

〔留意すべき事項〕
IT重要事項説明に使用する電子端末を用意の上、自ら当該端末の操作をすることが求められることや、使用する電子端末やインターネット通信の環境等が適切がでない場合、音や映像が途切れるなど、十分な説明を受けづらい可能性があることなどに留意が必要です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
重要事項説明は、引き続き対面で受けることも可能です。
買主や借主自身に合った方法で説明を受けることができるよう、不動産業者（宅地建物取引業者）とよくご相談ください。

 

  

■書面の電子化

不動産取引をする際、宅地建物取引業法に基づき、不動産業者（宅地建物取引業者）より、
契約の各当事者に交付することが定められている書面があります。
各書面の特徴については以下の図の通りです。
 
いずれも、安全な取引及び取引後のトラブル防止のために重要な書面となります。

各書面は、従来、紙でのみ交付を受けることができるものでしたが、
現在では、電子書面でも交付を受けることが可能となっております。


電子書面での交付については、以下のようなメリット、留意すべき事項が考えられます。

〔想定されるメリット〕
✔書面を物理的に保存する場所の確保が不要かつ管理や検索もしやすい。
✔携帯型の電子端末に保存しておけば、場所を問わず書面を見ることができる。
✔電子契約をした場合、印紙税がかからない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　等
〔留意すべき事項〕
電子端末の操作に慣れていない場合、電子書面に記載の内容を確認しづらいの可能性があることや、電子端末の不具合いや環境等次第で後日に電子書面の確認ができなくなる可能性があることに留意が必要です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
書面は、引き続き紙で交付を受けることも可能です。
契約の各当事者自身に合った方法で交付を受けることができるよう、不動産業者（宅地建物取引業者）とよくご相談ください。

 

 

  

契約前に知っておきたい・トラブル未然防止に役立つお知らせ

 

  

■「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。

こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準を示したガイドラインを以下のページで公表しております。

国土交通省「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」


直接ガイドラインをご覧になりたい方はこちら→（「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロード）
原状回復の事例や留意点を交えてガイドラインを補足している参考資料はこちら→（「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 に関する参考資料）
 

 

  

■不動産の「おとり広告」等に注意

買主や借主が物件探索をする際に目にする、不動産業者（宅地建物取引業者）による不動産広告について、

・顧客を集めるために売る意思のない物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとする、いわゆる「おとり広告」
・実在しない物件等の「虚偽広告」

は、宅地建物取引業法等によって禁止されています。
国土交通省では、以下の通知を発出し、その禁止の徹底について呼びかけを行っています。
国土交通省「いわゆる「おとり広告」等の禁止の徹底について」

 

 

  

■「原野商法の二次被害トラブル」に注意

不動産の所有者においては、「原野商法の二次被害トラブル」にご注意ください。

(トラブル例）
「あなたの持っている土地を高値で買い取る」といった電話勧誘をきっかけとし、その後契約内容の詳細を説明せずに「手続き費用」「税金対策」といった名目で、お金を請求するが、実際には原野等の売却と同時に新たな原野等の土地の購入の契約をさせている、といった「売却勧誘-下取り」型の手口
 
詳細は以下のリンクをご参照ください。
国土交通省「原野商法の二次被害トラブルにご注意ください」

 

  

■高齢者世帯を中心としたリースバック・自宅売却に係るトラブルに注意

近年高齢者世帯を中心に住み替え、建て替え資金の確保等を目的として、リースバックを活用した不動産取引が徐々に増加傾向にあります。

リースバックとは…住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むサービス。


リースバックを活用した取引は、多様なライフスタイルの実現や既存住宅流通市場の活性化、空き家の発生防止等につながるものとして期待される一方で、契約内容や将来の収支計画について消費者の理解が不十分なままで、リースバック契約を締結したこと等を理由としたトラブル事例も見られます。

このような状況を踏まえ、国土交通省では、令和4年6月に、消費者の皆様向けに以下のガイドブックを公表しておりますので、ご参照ください。
令和4年6月24日 国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」


また、その他にも、高齢者世帯の自宅の売却トラブルについて、以下のページで詳細を記載しておりますため、併せてご参照ください。
国土交通省「高齢者の自宅の売却トラブルにご注意ください！」

 

 

  

■投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意

投資用マンションの販売などの不動産取引に関して、不動産業者（宅地建物取引業者）から電話による執拗な勧誘を受けたような場合、以下のリンク先に記載の方法により、不動産業者（宅地建物取引業者）の免許行政庁まで情報をお寄せください。
国土交通省「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」

 

  

■取引に関与する不動産業者をもっと知っておきたい・不安を感じるとき

取引に関与する不動産業者（宅地建物取引業者）について詳細を知りたい場合、以下のシステムで調べることも有効です。

国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」
・「契約前に、仲介をしてくれる不動産業者の宅建業免許の有無を念のため確認しておきたい」
・「契約後の万が一に備えて、宅建業免許の免許行政庁を把握しておきたい」
等の場合に、当該業者の商号又は名称等で、宅建業免許の有無、代表者名、所在地、免許行政庁（国土交通大臣免許、各都道府県免許の別等）等を知ることができます。


国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト（宅地建物取引業者検索用ページ）」
・「仲介をしてくれる不動産業者が過去に行政処分を受けたことはないか念のため確認しておきたい」
等の場合に、当該業者の事業者名等で、処分等履歴の有無、処分等の種類、処分等年月日等を知ることができます。
※ただし、全都道府県における処分情報が網羅されているわけではございませんので、より正確な情報をお求めの際は、国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」にて、免許行政庁を調べたうえで、当該免許行政庁に個別にお問い合わせください。


 

 

  

■日本に居住していない方や外国法人が売主・貸主である不動産について、買主・借主が注意すべきこと

　-日本に居住していない方※
　  ※「国内に「住所」を有し、または、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人」に当たらない方
　-外国法人

が売主若しくは貸主である国内にある不動産の買主若しくは借主は、一定の条件に該当する場合、その譲受対価又は賃料等の支払の際、所得税および復興特別所得税を源泉徴収し、税務署に納付しなければなりません。条件等の詳細については、以下のリンク先をご参照ください。

国税庁「No.2885 非居住者等に対する源泉徴収のしくみ」
国税庁「No.2884 非居住者等に対する源泉徴収・源泉徴収の税率」

 

 

  

■借りようとする賃貸集合住宅が、LPガス（プロパンガス）の供給を受けている場合に知っておくべきこと

借りようとする賃貸集合住宅（マンションやアパート等）に供給されるガスがLPガスの場合は、LPガス会社毎に設定している料金が異なるため、必要に応じて、事前に、LPガス料金の情報を確認することが望ましいと考えられます。
このことについて、令和６年2月29日に国土交通省より以下の通知を発出しております。
令和6年2月29日 国土交通省「賃貸集合住宅におけるＬＰガス料金の情報提供について（再周知依頼）」


また、LPガスの消費者において、「LPガスの消費者に不利益をもたらすと考えられる商取引に関する情報」に当たると考えられる問題行為に接した場合、以下のリンク先より、情報提供をいただくことが可能です。
資源エネルギー庁「LPガスの取引適正化に関する情報提供窓口」

 

  

■不動産取引におけるトラブルについてもっと知りたい場合は

不動産取引におけるトラブルの未然防止や万一トラブルに発展した場合に円滑な解決を図るための情報提供として、以下のデータベース等があります。
　（一財）不動産適正取引推進機構
　「RETIO判例検索システム」
　　　当機構の機関誌RETIO等に掲載された裁判例を検索
　「最高裁判例一覧」
　　　不動産取引に関する最高裁の判例
　「特定紛争案件検索システム」
　　　同機構の特定紛争処理事業の過去の紛争事例を検索
　「不動産Q＆A」
　　　不動産トラブルに関するQ＆Aを掲載
　「啓発助言（手引等）」
　　　不動産取引に関する紛争の未然防止を図るための手引・パンフレット・ガイドライン等を掲載
※「不動産トラブル事例データベース」
　　　不動産取引におけるトラブルに関する2008年時点での抽出事例を掲載