今年快结束了，所有的一切在2024年就要尘埃落定了。
今年有一个段子，说是今年有2波人是后悔的：
一波是20-21年的时候买房的，现在保守亏个30-50%。
另一波是20-21年没卖房的人，否则现在可以多赚30-50%。
可见，不管你有房没房，你都特别关注一个关键点：买房/卖房的时机。
近1个月，越来越多人问我，到底还要不要卖房，明年楼市到底会不会回暖。
所以，今天我不谈宏观的，谈点一些底层、不变的理念，或许对大家做买卖决策有所帮助。
个人的努力在趋势面前，很多时候不值一提。
你赚了多少钱，和你努力无关，只和你有没有抓准趋势，做对选择有关。
当下我们正面临什么？
第三次房改，而这一次，又给了无数人一个选择的机会。
次房改，是50-60年代，那时候的住房属于国家福利分房时代。
第二次房改，是1998年，国家正式启动住房商品房，福利分房时代结束，住房进入商品化时代。
随后的3年时间，是房价大涨的时候。
第三次房改，是2023年，提出要双轨制并行，商品房归商品，保障房归保障。
很多人看到这句话，实际上也是无关的。
双轨制到底意味着什么？
意味着商品房和保障房在未来将同等重要。
以后居者有其屋的任务，不是靠降商品房的价格，不是靠调控把房价降下来，而是靠发展保障房去走。
反过来，你就要思考，未来对商品房的限制可能会越来越少。
我们参考香港和保障房的发展，从提出双轨制以来，没钱的都去排队申请保障房了，有钱的去买商品房，随后房产的价值产生巨大的分化。
能被保障房替代的都是老破大或者远郊的商品，而核心地段的好房子就继续，成为稀缺的优质资产。
新加坡和香港有一半以上的人都住在政府提供的保障房里面，但是商品房却是全球贵的几个国家（城市）之一。
所以有些房子，该涨的就让他涨，也不要限制。
至于买不起的，排队住保障房就好了。
非要把商品房搞到人人都买得起，才是逆规律的。
谁能保证说只要你去北上广深打工，那你就一定能买得起房子，强行让所有人都买得起房子，才是的不公平。
所以为什么多次提出保障房，甚至今年是大力用收储的方式去筹集保障房。
那是因为老板开始清晰的知道，去调控商品房，所谓限售限价限购，对商品房控制涨跌是没什么意义的。
保障房就像是公交车，有基本的出行准备，那地方做好兜底的使用就好了。
但你想出行更舒服，可以买私家车。
而商品房就像是私家车，有条件的就去买，丰俭由人，有人买10万的，也有人买100万的。
所以很多人问我手里的房子要不要卖掉，你思考这个问题之前，想想未来。
第三次房改本质就是对所有房子一轮大洗牌的过程。
有些房子，如果后没人接盘，就会和保障房的价格一样，甚至还更低。
所以你只需要问清楚自己：
你的房子在什么能级的城市，是一二线城市吗？
你的房子，是优质地段的好房子吗？
你的房子，有什么绝对的稀缺资源，能不被保障房所替代吗？
如果都不是，那为什么还能涨？
大部分人问出这些问题的时候，心理多少都清楚一点的，但很多人是不想面对现实的，会找各种理由去让自己不卖房更合理化。
比如这房子有的和，这房子也没怎么跌，又或者是他所在城市有多么特别多么特别，或者是这2年没跌多少。
各位，房子买的是资源，你可以理解为房价是一个城市的门票钱。
有些城市房价贵，是因为资源好。
房子的命运终都是取决于这个城市的兴衰，这个城市有未来，房子才有未来。
或许短期你没感受到你所在城市的房价跌了多少，但未来呢，如果你能接受下跌，其实也不用来问我，这房子到底要不要卖掉。
未来很多城市的房价，会无限接近于本地的工资水平。
所以别问我还要不要卖房，多问问你自己你所在的城市未来如何。
如果看不明白，你可以加我微信，我有一套判断城市价值的方法论，以及一份《资产自测表》，可以帮你大概判断你的房子的价值，当然，如果你是自住刚需，我觉得可能就不适合你了。
因为你在三四线城市自住的房子，更多是消费品，消费品这东西，取决于个人的需求和喜好，有人喜欢买名牌包，有人喜欢帆布包。
这就是刚需，刚需讲喜好，讲值不值得，不讲收益。
因为只有资产品，才会更重视价格的涨跌，才会更注重收益。
房地产其实是一个周期的生意。
20-21年买房的人和20-21年没卖房的人，都后悔了。
为什么，其实就是对周期的理解一无所知。
为什么常常说，买房卖房的时机特别重要，很简单，如果你在市场顶部买入，就算是一线城市的房子，也不会。
而如果你在市场底部入手，可能房子不一定好，但未来你也有机会赚到大钱。
所以新的问题又来了，现在所处在一个什么时期呢？
在我们所处的这个地方，我们要分析市场，既不是简单的经济学，也不是简单的政z学。
而是政Z经济学，我希望大家能理解这一点。
因为只有这点明确，你才会理解9月26日提出那句话的意义：要促进房地产市场止跌回稳。
然后就是接二连三的冲锋陷阵，大招该出的都出了。
甚至也表示：经过三年不断调整，市场已经开始筑底。
我直白点说，老板只允许房价跌倒这了，如果还跌，那可能要入KPI了。
所以你发现很多城市开始各显神通了，不要去质疑这件事啊，我为什么强调我们是政Z经济学呢，因为我们有招，不会完全丢给市场去做决策。
不要去想说我们能不能救起来这件事，我也不知道，但我知道个体不要去和力量去较劲，因为后你会发现，你只是和自己过不去。
你想想我们可以做什么：
常态化去发行国债、提高财政赤字率、国债置换地方债、专项债买地买房、100万套货币化棚改、持续去降准、降息。
让整个经济面从通S走向通Z，我们工具箱是有法子的。
2019年的时候深圳为什么会有一波大涨，那时候我们没有遭受川普上台后的关S影响吗？
因为2019年深圳取消了豪宅税、确立社会主义先行示范区，就靠政策利好，就能点燃市场。
当然，我不是说现在这招依然可行，而是透过现象去看本质。
我们是可以靠着政c利好来改变预期和改变信心的，关键是，无数次的经济周期经验中都告诉我们：
只要经济热，就要采取紧缩的信贷政策；
只要经济冷，就要采取刺激的信贷政策。
而房地产的低迷，一定是处在了经济的低迷时期。
所以凡是低迷，必有刺激。
同时历史上任何一次周期都告诉我们几个事实：
1、经济不可能一直高速发展，所以房价不可能一直涨。
2、再大的危J，也都有结束的时机，而物极必反，也同样会出现。
每一次的危机结束后，新的繁荣期，都要比危机之前好上非常多。
所以不管你个人喜不喜欢房地产，看不看好房地产，本质房地产涨跌就是经济周期的一种体现
你越早买明白道理，你会越理智，也越淡定。
单纯说房地产周期的话，我分享3个指标，大家可以一起判断一下，房地产的走到哪一步了：
分别是：货币周期、库存周期、调控政策周期。
货币决定价格，库存影响价格，调控影响货币和价格。
现在这三者在老板面前是什么情况？
货币周期必然是宽松的，但这时候我们不能只看M2，因为M2只能代表印了很多钱，但钱不一定流到了市场。
所以要记得关注M1，也就是流通的货币，只有流通的货币才会对市场的商品价格产生影响。
这是一个很关键的知识点，如果M2在涨，M1也在涨，剪刀差在缩小的时候，大家就要多关注了。
其次是库存周期，如果市场上持续供过于求，那价格是不可能出现反弹的。
你会发现今年的房地产主题，其实就是430提出来的去库存，我们围绕去库存做了很多动作：
1、收储
2、城中村改造
3、控地、第四代住宅
说明这种我们多数人知道的简单的经济学逻辑，老板的智囊团能不懂吗？
至于调控政策周期，无非就是五限，现在基本都解除了，所以你发现，现在就是在全力以赴去让房地产快速度过这个周期底部。
说真的，没有人能准确的知道那个底部的正确时间，如果真有人知道的话，那是真预言家了。
我只能说，周期本质上就是不以人的意志力为转移的，我们能做的不是去改变周期，而是理解周期、适应周期，并抓住周期去做好个人家庭资产的配置。
很多人把所有问题都归结于市场环境不好，但说句心里话，不管行情好还是不好，都有赚钱的机会，牛市亏钱的人大有人在。
我有时候觉得周期底部才是真正的机会，房价跌，大A跌，不才是机会吗？否则一直涨，你加仓的机会都没有，但跌了，反而是加仓的机会。
对于楼市而言，跌反而是低成本上车的机会，只是很多人因为恐惧和迷失了客观判断的逻辑。
比如说这2个月广深的房子成交量是很火热的，我记得有人问我为什么，我没给她一一分析，我就说了一句：任何时代，总有明白人，也总有看着明白实际糊涂的人。
任何投资都是逆人性的，能看懂并实操的本就不多，要不然人人都是富人，谁来做牛马呢？
还有看不明白的，也看不懂的，可以先加我微信吧，领取我的闭门直播课程，我在闭门直播会给大家更深入去分析，当下的楼市到底处在一个什么状态，你只有搞清楚了，你对买卖房的时机，才能更透彻，你会对你现在到底是买房，还是卖房，有更清晰的认知。
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- 现在卖掉房子的，该后悔了？
