楼市新政后，很多人急着买房，也有很多投资客着急出货。
小半个月前有位粉丝就找到小K，说：
在楼市热之时，入手了一套灵山岛的房子，89平三房当时单价3.6万/㎡。
考虑到广州热度上涨，他想把这套房子给出手了。但是在定价方面，他拿不定主意，所以跑来问问我。
他说：我这套房子现在卖3万/平，可能吗？
我看到这个问题的时候，反应就是：难！很难！
隔壁横沥岛2字头近地铁的新房，一抓一大把，但凡了解行情的估计都不会买。
所以，我给他的建议是：你可以在板块平均报价的基础上试一试，看看能不能卖出去？
1.81万/平，灵山岛二手成交
没想到，十天后网上爆出：
位于灵山岛的越秀明珠天悦江湾，近日成交了套二手房。
93.9平三房户型，低楼层北向，170万成交，折合单价1.81万/㎡！
看了下房源的时间轴，8月份首次挂牌198万，10月降价了10万。
也就是说，对比首次挂牌，终降了28万，才成功卖出！
房源位置，5楼北向三房
虽然成功卖出，但这笔交易中业主亏损并不算少。
小K翻了一下历史记录，天悦江湾早于2021年开盘，首开价3-3.5万/平，巅峰时期刺破3.7万，尾货3.2万/平左右。
这套成交的房源属于2020年开盘的早期单位，开盘价大约3.3万/平。
如今1.81万/平成交，账面上就亏了四成
此外，各付各税，4多万增值税由卖家承担。
房价下跌+房贷利息+交易税费，卖家实际亏损超过150万。
高位买入的业主，或许这会儿已经在抹眼泪了…
10+楼盘，进入二手市场
不过，天悦江湾并不是个降价、也不会是后一个。
目前，在灵山岛上，大部分的楼盘都已经进入二手市场了。
小K整理了一下，目前灵山岛所在的明珠湾，在售二手盘就超过10个，在售套数超过700套。
我们可以看到，早两年一手市场上很火的星河智荟、南沙金茂湾、柳岸晓风等等，陆续有业主挂牌出售。
在成交价上，除了个别改善型社区，大部分的二手房价集中在1.5-2万/平。
比如早两年很火的星河智荟，在10月份接连成交了两套二手，价格约为1.8万/平。
要知道，星河智荟在开盘时就卖到了2.9万/平，一度冲上板块。
对比2020-2021年，整个明珠湾3.5万/平的一手均价，如今进入二手市场的房源平均有50%的跌幅。
那么，批的二手房成交价出炉，会给后续楼市造成什么影响？
其一，周边一手可能会很难卖。
要知道，灵山岛这个地方，经过几年的沉淀，现在无论是配套还是城市界面，都是整个南沙独一档的。
而隔壁的横沥岛，目前还在建设中，大部分一手盘的售价在2-2.8万/平，比灵山岛二手高出一个档次。
可想而知，来横沥看房的人，很可能会看看灵山岛二手。
第二、有了初始参考价之后，二手将会进入频繁出货阶段
参考星河智荟，自8月成交套房源之后，三个月内成交超过4套。
套房源成交周期只有43天，成交价为1.76万/平，随后第二套业主一路俯冲1.61万/平。
近两个月，该盘又接连上架5套房，价格在1.9-2万/平。
如今进入二手市场，有了个参考价起到锚定作用，二手房有机会稳定起来。
手握一两百万，横沥vs灵山岛？
虽然说房价跌得厉害，不过呢，也有一批人在暗暗窃喜。
那就是这几年一直在观望的人，或者几年前跟楼盘或者业主，谈价失败的买家们。
现在的房价低了一大截，而且还是15%、3.0%利率，房子早买一年都对不住自己。
是的，买卖双方的位置变了，尤其二手房市场，买家才是“爹”。
问题来了，如果拿着一两百万预算，灵山岛和横沥岛，哪个更香呢？
咱们从几个方面对比：
位置方面，灵山岛离蕉门更近。蕉门目前是南沙成熟配套全的板块，可形成一定的发展联动。
横沥岛相对来说更自为一体。
它们虽都属于明珠湾起步区的重点发展板块，但定位上略有不同。
灵山岛尖定位是总部经济区，而横沥岛的定位是全国首个国际金融岛。
我们可以从控规上看一看，两个岛的区别。
灵山岛尖的宅地和商业地块分布比较整齐，宅地占比比较高。
横沥岛尖宅地少而且比较分散，但是面积更大，在承载力和规模上有更大的发展空间。
因为横沥岛面积更大，相应的在人口规划、开发建设规模、生活配套，医院、等方面的资源也会更多一些。
比如交通方面，横沥岛地铁纵横，有18、22、15号线，31号线等经过，而灵山岛只有规划中的地铁15号线。
在这些线路里面，18号线已经开通，横沥岛可以做到半通达珠江新城，而灵山岛尖的地铁都还处于待报批的状态。
所以，如果从规划及资源上看，横沥岛各方面都强过灵山岛尖。
当然，有人会说，规划是规划，还要看看现在的样子。
规划上，横沥岛强。
但从目前的开发进度来看，灵山岛尖已经占据了先发的优势，横沥岛与其有不小的建设差距。
横沥航拍，于2024年9月
灵山岛尖从2014年开始启动基建工作，至今已经发展了10年了。在开发建设上，横沥岛比灵山岛至少慢了4-5年。
所以，灵山岛尖的优势是：提前兑现规划，肉眼可见的大饼。
灵山岛 来源：活在南沙
当然，地铁仍然是灵山岛的弱项，直到15号线运营。
依赖地铁出行的，不妨看看横沥，详情点击：
或者等等明珠湾慧谷西区2024NJY-6地块项目，一线临江，紧挨4号线广隆站，且阳台占比，进一步放宽到了30%。
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- 1.8万/平！灵山岛批二手房，成交了
