土地を相続によって取得したときには、保有によって固定資産税や維持費などがかかることを考えると、売却を検討するのも1つです。しかし、不動産を売却したときにもさまざまな税金がかかるため、あらかじめ仕組みや計算方法を知っておく必要があります。
今回は相続した土地の売却で発生する税金や、活用できる優遇措置、相続人が複数いる場合の注意点を見ていきましょう。
もくじ
相続した土地を売却する際に発生する税金
相続した土地を売却する際には、以下の税金が発生します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税（住民税・復興特別所得税含む）
印紙税
印紙税とは、不動産の売買契約書を取り交わすときに発生する税金のことです。以下の表のように、具体的な税額は取引の金額によって異なります。なお、不動産売買に関する契約書については、2022年3月31日まで軽減措置が適用されます。
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契約金額 |
通常の税額 |
軽減後税額 |
|---|---|---|
|
500万円超1,000万円以下 |
1万円 |
5,000円 |
|
1,000万円超5,000万円以下 |
2万円 |
1万円 |
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5,000万円超1億円以下 |
6万円 |
3万円 |
|
1億円超5億円以下 |
10万円 |
6万円 |
登録免許税
登録免許税とは、相続した土地の登記移転を行う際にかかる税金のことです。たとえば、親から子へ土地が相続されたときに、子は所有権を親から自分へ移転してからでなければ、売却をすることはできません。
相続による土地の所有権移転登記の税率は、「不動産の価額の0.4％」と決められています。不動産の価額は市区町村役場で管理されている固定資産課税台帳で調べられるので、事前に確認しておきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税は、土地を売却して利益が出た場合に発生する税金を指します。この場合の「利益」とは、単純に土地の売却代金のことを指しているわけではありません。
売却代金から必要経費を差し引いて、そのうえで利益が出た場合に課税されることとなっています。具体的な計算方法については、以下で詳しく見ていきましょう。
譲渡所得税の仕組みと計算方法
相続した土地における譲渡所得税の計算は、以下の2つのステップで行います。
譲渡所得税の計算方法
- 「譲渡価格－取得費－譲渡費用＝譲渡所得」
- 「課税譲渡所得×税率＝税額」
譲渡所得税の計算において、キーワードとなるのは「取得費」と「譲渡費用」です。ここでは、それぞれの意味について詳しく見ていきましょう。
取得費
取得費とは土地の購入に必要となったコストを総称したものであり、具体的には以下のような項目が含まれます。
- 土地の購入費用
- 購入時に不動産会社へ支払った仲介手数料
- 測量費
- 造成費用
- 登録免許税・不動産取得税などの税金
相続の場合は、もともとの所有者（被相続人）が支払った金額も取得費として計上します。しかし、必ずしも被相続人が細かな書類などを残しているとは限らず、具体的な取得費を明確にできないケースもあります。
その場合は、「概算取得費」として、売却価格の5％を取得費とみなすことも可能です。ただ、概算取得費は実際の取得費よりも低くなってしまう場合もあるため、取得費として差し引ける金額が小さくなることにより、税額が膨らんでしまう点には注意が必要です。
譲渡費用
譲渡費用とは、売却のために発生したコストのことを指します。具体的な以下のような項目が含まれます。
- 売却時に不動産会社へ支払った仲介手数料
- 印紙税
- 更地にするために支払った解体費用
なお、不動産を維持するための固定資産税や、相続時の弁護士費用などは含まれません。
譲渡所得税の税率
取得費と譲渡費用が明らかになったら、それぞれの金額を売却代金から差し引いて、譲渡所得を求めます。そして、譲渡所得に対して一定の税率をかけることとなります。
譲渡所得税の税率は、土地の所有期間によって以下のような違いがあります。
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譲渡所得の区分 |
税率（住民税・復興特別所得税含む） |
|---|---|
|
短期譲渡所得（所有期間5年以下） |
39.63％ |
|
長期譲渡所得（所有期間5年超） |
20.315％ |
この違いは、短期所有での転売を抑制するために設けられており、両者の間には約20ポイントもの差があります。そのため、所有期間が5年近くである場合には、売却のタイミングを慎重に判断することが重要です。
なお、土地の所有期間は「被相続人の分も引き継ぐ」ことができます。そのため、被相続人が土地を取得したタイミングについても確認しておきましょう。
相続人が複数いる場合はどのように税金を納める？
兄弟姉妹がいる場合には、土地を複数人で相続するケースもあります。その場合、税金はどのように納めることとなるのでしょうか。
売却に関する税金は相続人全員が支払う
相続人が複数いて、土地の売却によって得られた現金を分割する場合には、発生した税金を相続人全員が支払うこととなります。ただ、手続きの都合上、売却時には「代表者に土地の名義を移す」こととなるため、登録免許税や印紙税は代表者が立て替えなければなりません。
その後、現金で分割する際に、代表者が立て替えた登録免許税・印紙税を相殺するのが一般的な流れです。また、譲渡所得税については、相続人それぞれが確定申告を行って納める必要があります。
相続した土地の売却で利用できる税金の特例
相続した土地の売却においては、さまざまな税金の特例や控除が存在します。ここでは、3つの特例を詳しく見ていきましょう。
相続税の取得費加算の特例
これは、相続税申告時に支払った相続税の一部を「取得費」として計上できる仕組みです。この制度を利用することで、譲渡所得から差し引ける取得費が大きくため、譲渡所得税を抑えることができるのです。
ただ、この特例は「相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内の売却」が要件となっています。そのため、売却のタイミングによっては使えなくなってしまうことがあります。
居住用不動産の3,000万円の特別控除
この制度は、本来これまで住んでいたマイホームを売却する際に、一定の条件を満たすことで受けられる控除です。譲渡所得として計算された金額から、そのまま3,000万円を差し引くことができるため、適用されればとても大きな節税効果が期待できます。
ただ、「もともとは家屋があったこと」「取り壊しから1年以内に売却したこと」「家屋を居住用として使用しなくなってから3年が経過する年の12月31日までに土地を売却したこと」「取り壊しから売却まで貸し付けなどに利用していないこと」などの細かな条件がある点に注意が必要です。
あくまでも「居住用財産」としてみなされる場合に使える特例なので、その他の用途で使用したり、土地として放置されていたりするケースでは利用できません。
相続空き家の3,000万円特別控除
増加する空き家問題に対処するため、2016年度に設けられた新しい制度です。これは、相続で取得した空き家を耐震リフォーム後に売却したり、空き家を取り壊して土地を売却したりした場合に、譲渡所得から3,000万円を差し引ける仕組みです。
ただ、この制度には2つの注意点があります。1つ目は「被相続人が亡くなったときに一人暮らしであったこと」という条件です。あくまでも空き家を減らすことを目的としているため、ほかの居住者がいた場合には適用されません。
また、2つ目は「相続税の取得費加算との併用はできない」という点です。
条件を満たしている場合は、どちらがより節税につながるのかを比較しながら検討する必要があります。
売却時には相続に詳しい不動産会社を探そう
土地の売却においては、税金などのコストを把握したうえで、できるだけ高く売れる買い手を見つけることが何よりも大切です。そして、そのために重要となるのが、「不動産会社選び」です。
不動産会社にはそれぞれ得意とする分野があるため、案件に適した会社を選ぶ必要があります。「土地の売却に強い」「相続した不動産の取扱い実績が豊富」といった観点から、信頼して任せられる会社を見つけましょう。
LIFULL HOME'Sの「売却査定」では、売りたい不動産の種類やエリアはもちろん、売却理由から不動産会社を探すこともできます。「相続した不動産を売りたい」という項目から検索を行えば、相続に強い会社をスムーズに探すことが可能です。
特に、相続した土地の売却においては、期限が設けられている特例もあるので、不動産売却査定で素早く見積もりを出してもらいましょう。
まとめ
- 相続した土地の売却においては、印紙税・登録免許税・譲渡所得税がかかる
- 譲渡所得は売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いて計算する
- 取得費や所有期間は被相続人の分を引き継ぐ
- 相続した土地の売却にはさまざまな特例が利用できる
- 相続人が複数いる場合には、一度代表者に名義を移してから売却するため、税金の納付方法に注意する
記事監修
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