月々13万円の返済だと借入可能額はどのくらい？

住宅ローンの返済として月々13万円を充てる場合、どのくらいの金額を借りられるのかをLIFULL HOME’Sの「住宅ローンシミュレーター」を使い、試算してみます。

毎月の返済が13万円の場合の借入額

借入可能額と総支払額を以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

結果は、以下のようになりました。

返済期間が長くなるほど、借入可能額は大きくなります。しかし、利息も増え、総支払額が大きくなってしまうので、その点には注意が必要です。

家計への負担を軽くしたいのなら頭金を用意しよう

先ほどシミュレーションした金額は、すべて頭金なしでの試算となります。そこで、頭金を用意した際のメリットも把握しておきましょう。

頭金は自己資金の一部ではありますが、用意することで総支払額が抑えられたり、住宅ローンをより低金利で利用できたりというメリットがあります。

住宅金融支援機構の2022年度「フラット35利用者調査」によると、中古マンション購入者の頭金の平均額は528.9万円。これは平均購入金額（3156.9万円）の16.8%に当たります。

そして、借入金を返済する期間ですが、国土交通省の2022年「住宅市場動向調査報告書」によると、35年以上かける人が52.2％ともっとも多く、続いて20～35年未満が32.8％となりました。

では、実際に用意する頭金の額の違いによって返済額がどのように変わるのかシミュレーションしてみましょう。

先ほど出した返済期間35年の借入可能額を基に、毎月返済額と総支払額を以下の条件で試算します。

すると、結果は次のようになりました。

頭金を用意すれば、その分、毎月の返済負担が軽くなり、総支払額も小さくなります。

そのため、家計への負担も軽くなります。無理なく返済を進めようと考えているのなら、頭金を用意して住宅ローンを組むことを検討してみてください。

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月々13万円を返済するために必要な年収は？

月々13万円の返済を問題なく続けていくには、どの程度の年収が必要かも理解しておきましょう。ここでは、基本的な計算方法も含めて、必要な年収の目安を紹介します。

返済負担率は25％以内が理想…年収の目安は624万円

毎月の返済額を設定するときには「返済負担率」という指標を用いるのが一般的です。返済負担率とは、「年収に対する年間返済額の割合」を指しています。

多くの金融機関では35～40％以内を住宅ローンの審査基準としていますが、実際に無理のない目安は25％以内とされています。

たとえば、2022年度「フラット35利用者調査」でも、中古マンション購入者の平均返済負担率は19.7％です。返済負担率を25％と考えた場合、年収の目安は「13万円×12ヶ月÷25％＝624万円」と計算できます。

参考までに、同調査によると、中古マンション購入者の平均世帯年収は621.5万円でした。年収624万円の場合は、平均よりも上回るため、資金計画をきちんと立てれば中古マンションの購入は十分可能です。

年収倍率から見た物件価格の目安は3,120万～3,744万円

目安の年収が分かったところで、実際にいくらの金額の物件を購入できるのかを考えてみましょう。

一概には言えませんが、一般的に物件価格の目安は年収の5～6倍程度といわれています。そのため、年収624万円であれば物件価格の目安は3,120万～3,744万円程度といえます。

しかし、この金額はあくまでも購入予算の目安をシンプルに計算するもので、細かい事情については考慮されていません。

また、物件購入時の諸費用も含まれていないので、予算プランとしての精度は高くないことに注意しましょう。

月々13万円の返済プランを立てるときの注意点

住宅ローンの返済プランを立てるときに注意しておきたい3つのポイントを紹介します。

月々返済額と賃貸物件の家賃は別物

返済プランを練るときに大きなリスクになるのが、賃貸物件の家賃と住宅ローン返済額を同様に考えることです。

賃貸とは違い、中古マンションを購入した後は修繕積立金や税金などが別途かかるのを忘れないでください。

実際、中古マンションを購入した後の税金や管理費などのコストの内訳は以下のとおりです。

具体的な金額は物件によって異なりますが、維持費としては毎月3万～7万円程度の金額を見込んでおく必要があります。

さらに、将来的なリフォーム・リノベーションを計画しているのであれば、これらの費用にプラスして積み立てを行う必要もあります。そのため、住宅ローンの返済額にはある程度余裕を持たせておくことが大事です。

もし、中古マンション購入後にかかる固定資産税や都市計画税について、具体的な金額が知りたいのであれば、不動産会社へ問合せをしてみると、過去の所有者の支払いを基に具体的な金額を確認できます。

返済と貯金を両立できるか

住宅ローンを組むときは、返済期間が長期にわたるので、毎月の返済を行いながら、きちんと貯蓄が行えるかも検討しておく必要があります。将来必要となるリフォーム費用や教育費、老後資金などは別立てで考えておきましょう。

中古マンションの購入時には、物件価格の6～9％にあたる諸費用が発生する点にも注意が必要です。上記シミュレーションで出した年収倍率の3,120万円を例に計算してみると、187万～281万円程度の諸費用がかかります。

中古マンション購入時の諸費用の内訳としては、以下のものが挙げられます。

返済と家計とのバランスをしっかり確認する

住宅ローンの返済計画を立てるときには、購入後の家計と返済のバランスを考えることが重要です。

LIFULL HOME’Sの「おうち予算シミュレーション」というツールでは、年齢や家族構成、収入などの条件を入力するだけで、次のような項目を簡単にシミュレーションすることができます。

生活費の内訳については、食費や日用品費といった細かな項目まで算出できます。

さらに、各項目や貯蓄額などはそれぞれ任意に調整できるので、より現実的な家計のモデルケースを作成できるのが特徴です。

月々13万円の返済で買える中古マンションの特徴を見てみよう！

最後に、月々13万円の返済で購入できる中古マンションの傾向を見てみましょう。

なお、今回は先ほどのシミュレーション結果から「返済期間35年／全期間固定金利1.5％」の場合の借入可能額である4,246万円を参考に、「予算4,000万円」で購入できる中古マンションをLIFULL HOME’Sで探してみます。（2023年9月時点）

東京23区の場合

東京23区は地価が高く、マンションの価格相場は特に高い傾向が見られます。

公益財団法人東日本不動産流通機構のレポート（※）によれば、2022年度における東京23区内の中古マンション平均成約価格は5,776万円となっています。

しかし、エリアや間取りの選択を工夫すると、予算4,000万円でも自分好みの物件を見つけられる可能性はあります。

今回調べた物件の傾向は以下のとおりです。

23区と一口にいっても、都心部とそれ以外のエリアとでは価格に大きな違いがあります。都心部の物件に絞ると、予算4,000万円でもワンルームや1K、1DKといった単身世帯向けの物件がメインの選択肢となります。

一方、23区の東部や西部エリア、築年数20年以上などに条件を広げると、2LDKなどのファミリー世帯向けの物件も多く見つけることができます。

建物や設備の状態が良好であることを示す評価書付きの物件も多いため、自分の好みに沿った物件も探しやすくなるでしょう。

地方都市の場合

一方、地方都市の例として、福岡県の福岡市と北九州市で検索を行うと、該当する物件には以下のような特徴が見られました。

地方都市では、価格が4,000万円を超える中古マンションの数自体がそれほど多くありません。見つかる物件はいずれも2LDK以上のファミリー世帯向けのものであり、駅近や築浅といった好条件を満たしています。

地方都市であれば、予算4,000万円は新築マンションも視野に入る水準であるため、気に入った物件が見つからなければ新築にも目を向けてみるといいでしょう。

※ 公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022）」

記事のおさらい

毎月13万円の返済プランだと借入可能額はいくらになる？

LIFULL HOME’Sの住宅ローンシミュレーターを用いると、4,246万円（返済期間35年、全期間固定金利1.5％の場合）が借入可能額の上限と試算できました。試算結果は諸条件によって異なるため、返済期間や金利などの実情に応じてシミュレーションすることが大切です。

月々13万円の返済に必要な年収は？

返済負担率を25％に設定すると、月々13万円の返済を続けるには年収624万円が目安となります。家計とのバランスも考慮しながら、無理のない返済額を慎重に検討しましょう。

月々13万円の住宅ローン返済で購入できる中古マンションは？

無理のない予算として4,000万円で購入できる物件を探すと、東京都心部では単身世帯向けの物件が中心となります。しかし、それ以外の23区エリアでは、2LDKなどファミリー世帯向けの物件も十分に探せます。一方、地方都市であれば築浅のファミリー向け物件やタワーマンションなど、より好条件のマンションを見つけられます。