年収200万円で住宅ローンは組める？

結論からいえば、年収200万円であっても、住宅ローンを組むことは可能です。しかし、住宅ローンには審査があるため、当然ながら誰でも利用できるというわけではありません。

まずは、住宅ローンの審査項目について見ていきましょう。

年収に関する審査基準

多くの金融機関では、住宅ローンの申し込み条件として、年収の最低基準が設けられています。

国土交通省の2022年「民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」では、「年収いくら以上を基準とするか」について、金融機関の回答結果が明らかにされています。

このように、多くの金融機関では年収100万～150万円以上を最低基準としているため、年収200万円であれば申し込み基準に達するケースが多いと考えられます。

また、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」のように、そもそも年収基準が設けられていない住宅ローンも存在します。

年収以外の審査基準

金融機関の審査基準には、年収以外にも以下のようにさまざまな項目があります。

国土交通省の同調査によれば、上記の項目はいずれも90％以上の金融機関で実際の審査項目として設定されています。

住宅ローン審査は、年収だけでなくさまざまな側面を対象に行われるので、金融機関ごとの基準を細かくチェックしておくことが大切です。

シングルマザーやパート・アルバイトでも住宅ローンを組める？

住宅ローンの審査においては、シングルマザーやシングルファーザーであっても特に不利になるわけではありません。

前出の「民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によれば、家族構成を重視する金融機関は全体の3割以下と少なく、審査にはそれほど大きく影響しないことが分かります。

一方、パート・アルバイトの方は、正社員と比べて収入の安定性が低いと判断されることから、審査では不利になってしまうケースも多いです。

ただし、フラット35は雇用形態の基準が緩和され、最低年収の制限もないことから利用できる可能性はあります。

なお、自営業や個人事業主の場合は、事業年数や経費控除後の所得といった独自の審査基準が適用されるものの、条件を満たせば住宅ローンの利用は可能です。

住宅ローンの借入額を決めるときのポイント

住宅ローンの借入額を決めるときは、収入やライフプランなどを踏まえて、無理のない返済計画を立てる必要があります。このときに重要となるのが「返済負担率」という指標です。

返済負担率は25％以内が目安

返済負担率とは「年収に対する年間返済額の割合」を示す数字です。

先ほども参照した「民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」では、9割以上の金融機関が返済負担率を重視していると回答しており、住宅ローン審査でも重要な項目として扱われていることが分かります。

多くの金融機関では、返済負担率30〜40%以内を審査基準として設定していますが、無理のない比率は25％以内とされています。

そのため、年収200万円なら、毎月の返済額は「200万円÷12ヶ月×25％＝約4万2,000円」以内が目安といえるでしょう。

返済負担率を低く抑えるべき理由

返済負担率を金融機関が設定する値より低くする理由は、「ローン返済以外の出費」にも備える必要があるためです。

中古マンションを購入する際には、物件の購入代金以外にも諸費用がかかります。また、購入後は住宅ローン返済だけでなく、管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険の支払いなどがあるため、その分の出費も計算に入れておかなければなりません。

さらに、中古マンションは新築と比べて「修繕積立金が高くなりやすい」「リフォーム費用がかかることが多い」といった特徴もあるため、購入後の費用を高めに見積もっておく必要があります。

そのため、毎月の返済額をギリギリに設定するのではなく、ゆとりを持たせておきましょう。

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年収200万円の住宅ローン借入額をシミュレーション

年収200万円で返済負担率を25％に設定した場合、どのくらいまで借りられるのでしょうか。ここでは、LIFULL HOME’Sの「住宅ローンシミュレーター」で、実際にシミュレーションしてみましょう。

年収200万円の場合、返済負担率25％としたときの毎月返済額は「約4万2,000円」です。この金額を基に、上記の条件でシミュレーションをすると、借入限度額は「1,372万円」となりました。

なお、シミュレーション結果はあくまで一例です。金利や返済期間などによっても結果は異なるので、自身の状況に合わせてシミュレーションをしましょう。

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年収200万円で買える中古マンションの特徴と注意点

それでは、年収200万円で購入できるマンションの特徴と、物件を選ぶときの注意点を見ていきましょう。

物件価格1,300万円の中古マンションの事例

今回は、シミュレーションの結果を踏まえ、2023年7月時点で「物件価格1,300万円」の中古マンションをLIFULL HOME’Sで検索しました。実際の事例や物件の傾向を紹介します。

■事例1：東京23区内のワンルームマンション

東京23区内では、以下の事例のように、ワンルームや1Kといった単身世帯向けのマンションがメインの選択肢となります。

これ以上の広さを持つ物件もありますが、築年数が50年を超える旧耐震基準の物件が多いため、耐震性も含めたチェックが重要となります。

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■事例2：地方都市の2LDKマンション

地方都市に目を向けると、条件設定次第では、以下のようにファミリー世帯でも住めるような間取りの物件を見つけることもできます。

物件選びの注意点

マンションを購入する際には、管理費や修繕積立金の金額も確認しておくことが大切です。これらの費用は毎月発生するため、住宅ローンの返済計画を立てる際には、あらかじめ計算に入れておく必要があります。

また、物件価格1,300万円程度の場合、単身世帯向け物件が少なくありません。結婚や出産などで将来的に売却する・賃貸に出すといったことも考慮し、資産価値を意識することも大切です。

特に、フラット35のように、物件の担保評価を重視する住宅ローンを利用する場合は、資産価値を意識した物件選びが求められます。

築年数が経過している物件は、そもそも審査に通らない可能性もあるため、事前に金融機関の担当者などに相談しておくといいでしょう。

年収200万円で住宅ローン審査に通りやすくするには？

これまで見てきたように、年収200万円で住宅ローンを利用することは不可能ではありません。しかし、それでも審査で不利になってしまう場合が多いのは確かです。

ここでは、年収200万円で住宅ローン審査に通過するために意識しておきたいポイントを見ていきましょう。

年収基準が低い金融機関を選ぶ

冒頭でも紹介したように、多くの金融機関は申し込みにあたって、年収の最低基準を設けています。そのため、まずは年収基準が200万円以下とされている金融機関を選ぶことが前提となります。

ただ、どうしても金融機関の選択肢は狭まってしまうため、年収基準をクリアできたとしても、必ずしも金利や保障面が希望に合うとは限りません。

しかし、これらの条件は安定した返済を続けるうえで大切な要素となるため、自分に合う金融機関をていねいに探すことが重要となります。

頭金を増やして借入額を少なくする

年収が低い状態で審査を受ける場合、通常よりも返済負担率に関して厳しくなるケースも多いです。そのため、十分な頭金を用意して借入額を抑え、少しでも返済負担率が低くなるようにするのも効果的です。

住宅金融支援機構が行った2021年「フラット35利用者調査」によれば、中古マンション購入者の頭金の平均額は418.9万円となっており、これは購入金額全体の13.8％にあたる割合です。

仮に物件価格を1,300万円にした場合、平均額と同じ頭金（418.9万円）を用意できれば、30％以上を自己資金でまかなえることとなります。そうなれば、借入額を大幅に抑えられるので、審査では有利に働くでしょう。

ただし、購入後の予備費などに備えて、自己資金のすべてを頭金に充てず、一定金額の現金は手元に残しておきましょう。

収入合算やペアローンで世帯年収を増やす

1人分の収入で審査を受けるのが難しいようであれば、パートナーや親などと共同で住宅ローンを組むのも1つの方法です。

収入合算やペアローンを利用すれば、2人分の収入を足し合わせて審査を受けられるため、借入額の上限を広げることも可能となります。

収入合算には「連帯債務」と「連帯保証」の2種類があり、連帯債務はパートナーのどちらかを主債務者、もう片方を従たる債務者としてローンを組む方法です。それぞれが債務者ですので、2人とも住宅ローン控除を受けられます。

連帯保証は、パートナーどちらかを主債務者、もう1人を連帯保証人としてローンを組む方法です。基本的に主債務者が返済義務を負うことになり、連帯保証人は主債務者が返済できないときに肩代わりする仕組みです。そのため、住宅ローン控除や団体信用生命保険（団信）は主債務者しか利用できないので注意しましょう。

ペアローンは、2人それぞれが住宅ローンを組んで購入する方法になります。どちらも主債務者となるので、住宅ローン控除や団信をそれぞれ利用できる点がメリットです。しかし、ローンを2本組んでいることから、融資手数料や保証料が倍になってしまう点がデメリットといえます。

それぞれの仕組みを理解したうえで、自分たちに合ったものを選択することが大切です。

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記事のおさらい

年収200万円でも住宅ローンは利用可能？

金融機関の最低年収基準をクリアしたうえで、きちんと審査に通過すれば、年収200万円でも住宅ローンを利用することはできます。ただし、返済負担率が高くならないためにも、借入額は低く抑える必要があります。

年収200万円だと住宅ローンはいくらまで借りられる？

返済負担率を25％（毎月の返済額が4万2,000円）に設定し、頭金なし、返済期間35年、全期間固定金利1.5％の条件にした場合、1,300万円程度を借りられる計算になります。ただし、金利や返済期間などによっても結果は異なるので、自身の実情に合わせてシミュレーションしてください。

年収200万円で住宅ローン審査に通るポイントは？

まずは、最低年収基準を200万円以下に設定している金融機関の住宅ローン商品を選ぶ必要があります。そのうえで、できるだけ頭金を用意して借入額を下げたり、パートナーや親などの協力が得られるなら収入合算やペアローンに目を向けてみたりするのもひとつの方法です。