重要事項説明とは？

 

重要事項説明は、宅地建物取引業法によって売買契約を結ぶ前に行うことが義務付けられたものです。

 

重要事項説明では、宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで、記名捺印した「重要事項説明書」が書面で交付され、口頭による説明も行われます。

 

「重要事項説明書」には、宅建業者が買主に「物件」と「契約の条件」について知らせたいことをまとめています。これによって、買主が誤った認識のまま購入することを防いだり、購入後に想定外の不利益を被ったりしないように、宅建業者が不動産の現況を説明するものです。

 

法律上は売主不在でも構いませんが、実際にはもし間違いがあったら指摘してもらう目的で売主の同席を求める場合もあります。

 

そのため、分からないことがあればそのままにせず、ひとつひとつ確認して進め、思っていたことと違うという点があれば、きちんと伝えましょう。

 

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新築一戸建て購入の重要事項説明のチェックポイント

 

新築一戸建てを購入する際に、重要事項説明書に記載されている内容や確認すべきポイントを知っておきましょう。

 

不動産の表示等（1．不動産の表示　2．売主の表示）

 

パンフレットや広告に記載されている面積と違いはないか

 

住宅ローン減税の適用や住宅ローンの利用には、下限面積が定められているため、面積を確認しましょう。また、何の資料に基づいた面積なのかも確認するといいでしょう。

登記簿へ記載されている内容

 

抵当権が設定されていたり、差押えの状態になっていたりしないか

 

新築一戸建てで抵当権が設定されている可能性は低いですが、念のため確認が必要です。差押えの場合は、所有権移転登記ができないリスクがあります。

 

用途地域や地域地区、建ぺい率や容積率の制限、高さ制限など法令上の制限

 

購入する新築一戸建てや周辺の土地の用途地域は何になっているか

 

道路を隔てた向かい側の土地は用途地域が異なることがあります。用途地域を調べて、周辺にどのような建物が建つ可能性があるのか調べておきましょう。

 

今後その周辺がどのような環境になるかについて分かる情報です。たとえば、商業地域では高い建物が建てられるため、日照が遮られるなどの可能性が考えられます。

 

建てられる建物の高さや建築面積などの制限はどのようになっているか

 

建ぺい率・容積率・高さの制限は、将来的な増築や建替えの際に影響します。

 

接道状況や私道負担

 

建築基準法の道路に敷地が2m以上接しているか

 

建築基準法で、建物を建てる土地は建築基準法上の道路（原則として公道などの幅員4m以上）に2m以上接していることが義務付けられています。

 

原則として、接道義務を満たしていないと、建築確認申請の許可が下りません。ただし、一定の条件のもと、建築審査会の同意を得て許可をもらい、建築されているケースもあります。

 

公道と接していない場合、私道負担があるか。私道負担がある場合は、広告の表記との違いはないか

 

私道の部分の面積は、建ぺい率や容積率を計算する際の敷地面積に含まれません。不動産広告でも、私道負担分を明示することが義務付けられています。

 

水道・電気・ガスの供給と排水施設

 

水道・電気・ガス・下水が整備されているか

 

水道・電気・ガスが整備されていない場合、整備予定や自己負担金の有無を確認します。場合によっては追加費用が発生する場合があります。

 

下水が整備されていない場合は浄化槽を設置するため、行政への届出が必要ですが、建売住宅の場合は通常手続きがされています。

（未完成物件の場合）完成時の形状や構造

 

未完成の新築一戸建ての売買契約をする場合、パンフレットや広告に記載されている内容と、構造や仕様に違いはないか

 

重要事項説明書に記載されている仕様は大まかなものですので、完成前に売買契約を結ぶ場合は、パンフレットや図面から分からない点は質問しましょう。

 

手付金の金額や固定資産税などの清算金

 

手付金の金額のほか、固定資産税の清算金など売買代金以外に必要な額を確認する

 

固定資産税はその年の1月1日の所有者に対して課税されますが、商習慣として引渡し日以降を買主の負担として日割りで清算することがあります。

手付金の保全措置

 

手付金は保全措置がされているか

 

手付金の保全措置とは売主の宅地建物取引業者、すなわち、不動産会社が万が一、倒産した場合に備えるためのもの。手付金の保全措置には銀行などによる保証と、保険事業者の保証保険による方法があります。

 

売主が宅地建物取引業者の場合、完成物件は売買代金の10%または1,000万円を超えるとき、未完成物件は売買代金の5%または1,000万円を超えるとき、手付金の保全措置をとることが義務付けられていますので確認しましょう。

 

契約解除に関すること

 

手付金による契約解除や契約違反による損害賠償額や違約金に関する内容を確認する

 

手付金による契約解除は、民法の規定通り、買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍返しで契約を解除できるとするケースが多いです。

 

売主や買主の債務不履行に関して損害賠償予定額や違約金の条項がある場合は、内容や金額を確認します。売主が宅地建物取引業者の場合は、違約金などは売買代金の20%以内と決められています。

 

住宅ローンを利用する場合は、ローン特約が含まれているか

 

住宅ローンを利用して購入する場合は、審査が通らなかったときに、違約金の支払いなしで契約を白紙解約できるローン特約をつけます。

 

金融機関によって、金利などの借入れ条件には違いがありますので、利用予定の住宅ローンの取扱金融機関名や借入れ条件の詳細が明示されているか確認しましょう。それと異なる条件での審査申し込みで落ちても特約を利用できません。

契約不適合責任の履行に関する措置

 

契約不適合責任の履行に関する措置がとられているか

 

新居に契約書に記載のない欠陥があった場合、買主は新築住宅の売主に対し、契約不適合責任を問うことができます。

 

そのため売主側が、契約不適合責任を履行するためにどのような措置をとっているのか確認することが必要です。

 

万が一売主の不動産会社が倒産してしまった場合にも契約不適合責任を履行できるように、新築住宅を販売する会社には瑕疵担保責任保険への加入か、保証金の供託が義務づけられています。

 

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事前に重要事項説明書のコピーを入手して確認を

 

重要事項説明の内容を理解できなかったことを理由に、後から契約を解除することはできません。重要事項説明に不備があった場合を除くと、売買契約後に契約を解除したいときは、手付金を放棄することになります。

 

重要事項説明は売買契約の直前に行われることも多いですが、専門用語も多いため、その場で聞いてすぐ理解するのは難しいものがあります。

 

できれば、重要事項説明と売買契約の間に検討する時間がとれるようなスケジュールが望ましいです。

 

売買契約の直前に重要事項説明が行われる場合は、後で疑問点が生じることがないように、事前に重要事項説明書のコピーをもらって目を通しておきます。契約前にわからないことがあれば、質問するようにしましょう。

 

 

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