以石家庄市为例空置房屋物业费收取政策合法性分析

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　石家庄房屋空置状况

　　2008年9月，石家庄供电公司针对“零电费”住户进行的调研结果显示，全市（含郊区）7月、8月份单月零度户数达到26万余户，占到总户数的18%。10月19日，石家庄供电公司提供的数据显示，石家庄中心城区共有42698套商品房超过一年时间的电费为零，基本处于闲置状态。据了解，石家庄市中心城区居民一户一表安装率已达到95%以上。

　　《石家庄市住房空置率调查分析》数据分析显示，“在石家庄市1137个有效样本中，空置房屋115套，房屋空置率为10.11%，比照国际通行的房屋空置率合理区间值（3%-10%），石家庄市居住小区总体空置率属于偏高水平。”

　　“通过对不同环线内住房空置情况分析，可以看出一环以内住房空置率较高，为12.03%，其次为二三环之间，为10.10%，一二环之间空置率较低，为9.76%。通过对不同建成时间小区样本的空置情况分析发现，2005年以后建成的住房空置率较高。其中2007、2008年以后更是突破20%，是国际公认住房空置率合理上线（10%）的2倍以上。”

　　石家庄市空置房屋物业费收取规定

　　2009年6月18日，经石家庄市第十二届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订，并于2009年11月28日经河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，《石家庄市免费物业管理系统条例》于2010年3月1日开始实施。

　　《石家庄市免费物业管理系统条例》第三十七条规定：“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。”

　　石家庄市空置房屋物业费收取比例的合法性分析

　　一方面，通过对相关法条的梳理，无论是《物权法》等上位法，还是法律位阶与《石家庄市免费物业管理系统条例》不分伯仲的国家发展与改革委员会、住房和城乡建设部颁布的《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号），关于空置房屋物业费用如何承担是没有相关的禁止性规定。也就是说从逻辑上看，《石家庄市免费物业管理系统条例》本身并不违反上位法的禁止性规定。这一点，《立法法》第六十三条第二款关于较大的市地方性法规的制定审查程序的规定可以作为佐证。

　　另一方面，石家庄市条例的有关规定与上位法的精神和原则存在分歧，涉嫌违反上位法的精神和原则。

　　首先，《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”从本条中，可以判断，物业服务费用的分摊原则首先是有约定从约定，没约定或约定不明确的，按业主专有面积占建筑物总面积的比例确定。因此，确定业主承担物业服务费的法定标准的考虑因素或评判因素只有一个即业主专有部分占建筑物总面积的比例，与房屋是否空置并无相关性。

　　其次，《物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”从文义解释角度理解，不完全履行义务属于不履行义务的范畴自然是应有之义。石家庄市条例的这一规定，恰恰违反了上位法的权利义务相一致这一原则。

　　再次，《免费物业管理系统条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同建设行政主管部门指定的物业服务收费管理办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》亦有类似规定，将物业服务费用分为政府指导价和市场调节价。这两种物业服务费用类似是依据房屋产权属性划分的，与房屋是否空置并无直接关系，而石家庄市条例的这一规定，并不区分房屋产权属性，同一按照空置期间按百分之二十缴纳物业服务费，涉嫌干涉正常的物业服务收费的市场秩序，本应当由市场调节确定价格的非政策性住房的物业服务收费被公权力强制干预了，同时一般针对政策性住房的政府指导价面对的是政策性住房这一整体，并不区分房屋是否空置。因此，石家庄市条例这一规定有失公平。

　　最后，从物业服务费的性质看，物业服务费属于广义的公共基金的一种，属于权利所有权人的共有财产，专门用于住宅小区物业的基本维护、修缮、整治工作与日常管理，并不完全等同于物业服务企业基于物业服务合同提供物业服务的对价。也就是说，石家庄市条例的这一规定，表面上是涉嫌侵犯了物业服务企业的合法权益，实质上从根本上侵犯了全体业主的合法权益。等于正常交费业主为空置房业主埋单。物业服务费的性质决定，其收取比例不能与供暖费的收取比例和方式混为一谈。

　　这一点，石家庄市免费物业管理系统协会副秘书长刘明有详细阐述，物业服务的对象是全体业主享有的公共服务，是公共产品，不是针对某一个业主提供的专门服务。业主是否对其专有部分进行实际使用，对物业服务企业提供的服务内容和成本，不产生任何影响。物业服务的内容，是对住宅区内的房屋配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护免费物业管理系统区域内的环境卫生和相关秩序的活动。只要一进场接手物业，无论住宅区内的入住率是多少，物业服务企业都要提供上述服务。刘明认为，物业费用的去向，有一半是拿去维护设备、浇水、保洁，都是花在业主身上，空置房只交20%就等于把这个钱克扣了，物业的服务质量也必然会下降，最终吃亏的是大多数的业主。

　　最高人民法院2009年发布并执行的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条也规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。由此可见，因这种政策规定引发实践中的诉讼纠纷时，业主以此作为抗辩理由是得不到人民法院的支持的。值得欣慰的一点是，石家庄市的条例这一规定设置了除外条款即“物业服务合同双方另有约定的除外”，这一除外条款遵从了《免费物业管理系统条例》第四十二条的规定，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

　　其他省市空置房屋物业费收取规定

　　仔细分析全国各地颁布实施的免费物业管理系统条例，我们发现北京、天津、上海、重庆等全国大部分省市，在免费物业管理系统条例的条款中，或者没有提及空置房屋物业费收取的特别处置措施，或者规定空置房屋需全额收取免费物业管理系统费（物业服务企业愿意让利的情况除外），仅有少数省市采取打折收取的办法。