不動産登記について

不動産と登記制度

　不動産とは、土地と建物のことを指します。
　土地や建物は貴重な財産ですが、持ち歩いたりしまっておくことはできません。
　その大切な財産である土地や建物の状況と所有者や債権者を公示する制度を不動産登記制度といいます。
　たとえばある土地について、それがどこにあって、どんな土地なのか?面積は?
　誰が持っているのか?…といった情報を、国が公の帳簿（登記簿）に記録し、またその形を地図に記録し、これを誰にでも公開する制度です。
　不動産登記法は、この制度と事務手続きを定めた法律です。

不動産登記のあらましと意義

　戸籍には、人が出生してから亡くなるまでの履歴が記載されていますが、不動産登記もこれと同じように、土地や建物に関する履歴が記録されています。
　例をあげれば、土地の登記簿には所在や番号（地番）のほか、面積（地積）やその利用状況である地目、それらの変遷が登記されています。
また、誰が所有者かという所有権の登記のほか、土地を担保にして金融機関から融資を受けた場合の抵当権など、所有権以外に関する権利も登記されています。
　こういった登記の内容や地図は、その土地の所有者以外の人でも知ることができ、制限はされていません。
登記の情報を記録し、公開する登記事務は、全国の法務局、地方法務局とその支局、または出張所に置かれた「登記所」で取り扱われています。
（現在ではこの事務はコンピュータ・システムにより行われています）
　この制度によって不動産に関する情報が登録・公示されることから、国民の権利の保全が図られ、また不動産の取引の安全のためにも役立っています。
　生活や地域社会の経済活動を安全、円滑に進める、なくてはならない制度です。

不動産登記の種類

　不動産登記は、土地や建物の一つ一つについての情報を、法務局の職員（登記官）が専門的な見地から正しいかどうかを判断した上でコンピュータに記録することをいいます。

1.土地の登記と建物の登記

　土地と建物は別々に登記されます。
　１筆の土地（又は１個の建物）ごとに表題部と権利部に区分して登記されます。
さらに、権利部は甲区と乙区に分けられ、甲区には所有権に関する登記の登記事項が、乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されます。

2.表題部＝表示に関する登記

　権利の対象である不動産（土地・建物）の物理的状況（所在、地番、地目、地積、床面積等）を公示する登記であり、権利に関する登記の前提となるものです。

3.権利部＝権利に関する登記

　登記された不動産に係る権利の主体、権利の種類、その内容、権利の移転、変更に関する登記です。

　不動産(土地・建物)の物理的状況、たとえば地番100番の土地であれば、それがどこに、どれだけの広さで、どのように利用されているのか、を示す登記が「表示に関する登記」です。

土地家屋調査士制度

　昭和25年、議員立法により土地家屋調査士法が制定され、所有者に代わって不動産の「表示に関する登記」につき必要な土地又は建物の調査、測量、申請手続又は審査請求の手続を主な業とする「土地家屋調査士」が誕生しました。