満を持して2棟目参入を目論んでいたんですが、なんと、、、買えなかった。。。
不動産って難しいですね、ホントに。いろんなしがらみがあるんでしょう。
しょうがないです。イジケテルわけにもいきませんから、今回は縁がなかったわけでスッパリ諦めて、次を探しに行こうと思います。
なぜ買えなかったか
一番手じゃなかった
これが致命傷でした。僕が買い付け証明を入れる前に、別の法人に買い付け証明を入れられてしまいました。。。
今回見つけた物件は、土地を不動産屋さんが見つけて、建築会社にプランを作ってもらったうえで検討しました。
当然判断までにはそれなりに時間がかかったわけです。
でも具体的な絵姿なしに購入の判断はできませんから、実際にかかるコストとスペックを算定して、そこから得られる賃料をある程度の精度で見積もることは省略できません。
だから、ここをもっと早くできたか？と考えると、ちょっとムリかなと。
一番手ならたぶん両手だった
何を言っているかというと、売主側の仲介の反応がすこぶる悪かったんですよね。情報が出てくるのも遅いし、連絡も付きずらいという、なんとも初歩的な対応の悪さで。
つまり、売主側の仲介が買い手に目星をつけてたんだと思います。
売主の仲介が買い手もつけられれば、仲介手数料が２倍もらえますから、これはおいしい。
だから、僕側の不動産屋さんからの打診は「売れない場合の最後の選択」くらいの位置づけだったんでしょう。
この状況を打開できるとしたら、売価より高い値付けで買い付け証明を入れて、売主の意向で成約しちゃうという方法ですかね。
でもそれでは利回り下がってしまうのでキツイかな。ここもなかなか、早く見つけるくらいしか対応策がありません。
銀行審査に時間がかかった
２棟目の打診は今回が初めてだったので、審査に結構時間がかかりました。
ここは、あらかじめOKが取れているとずいぶんスムーズになるかなと思います。
銀行のOKが取れていれば、売主側は契約が流れる可能性がなくなるので、優先度はあがることでしょう。
今回の一件で銀行からはOKがもらえたので、これは一つ収穫でした。
別の物件が見つかったら、速やかに審査をお願いできますし、探す物件の金額規模も定まりました。
収穫もあった
一つは融資可能額がわかったこと。もちろん次回の保証はないんですけど、ゼロから審査開始とは雲泥の差。
もう一つは、場所によっては23区内で表面利回り7%超の仕立ては可能だとわかったこと。不動産サイトを見てると、4%～5%で当たり前な感じですが、そうじゃない物件も探せばあることがわかりました。
物件欲しさに低利回りに飛びついたりせず、冷静に自分の基準に沿って探していこうと思いました。
あー、でも残念だったなー！
ではまた。
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