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珑樾山楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.3
项目介绍
方直珑樾山由4栋高层住宅和10余栋小高层洋房组成，建筑面积115242.6㎡，户型面积及户型图尚未公开，本次主力改善居住型产品，作为低密度山景豪宅，居住感非常棒，项目有望今年入市。
总用地：2.13万㎡
总建筑面积：11.52万㎡
容积率：3.64/3.49
绿地率：30%
本期主推产品：约120㎡纯粹住宅
梯户比：2梯3户/2梯2户
开发商：深圳市龙廷房地产开发有限公司
项目地址：深圳南山区北环大道深云段北侧
项目优缺点
方直珑樾山的定位是改善型小体量纯居项目，数据上，低容积（3.49），1:1.2的车位比，加上背靠塘朗山自然生态景观比较好，符合改善型住宅的基本要素。
不利因素：
①项目处在北环大道、南坪快速、龙珠大道形成的夹角内，南坪距离远一些，可能没什么影响，但北环和龙珠大道车流量都是比较大的，加上项目本身地势高，又没什么遮挡，即使不是面向主干道的户型，可能都会有噪音影响；
②受路网影响，项目所处的位置与周边片区资源不能很好地共享互通，就拿对面安托山片区的资源来说，要么走路过天桥耗时耗力，要么开车绕兜很大一圈。
价格方面，项目旁边的佳兆业香瑞园，是2009年建成的小区，指导价是7.93万/㎡，这个小区以双拼户型为主，目前该小区单本证约90㎡的三房价格要10万左右，双证177㎡的四房约9万左右。项目对面的深云村是2010年建成的小区，指导价9.08万，只有约70㎡两房和约90㎡三房，两者学区不一样，深云村读的是中科院先进技术研究院实验学校，目前该小区90㎡左右的三房是10万左右。
结合项目周边二手房指导价、市场价和最近两年项目周边入市的新房价格判断，方直珑樾山的备案价大概率在9-9.5万左之间。以此价格作为基数去算的话，与周边二手房倒挂比较小，大概在5000-10000元。但值得注意的是，香瑞园老是一方面，小区在卖的大多是双拼，并且指导价与成交价之间价差比较大，即使是同样的价格，方直珑樾山也优势也明显。
项目亮点
【区位亮点】方直珑樾山坐拥双地铁，7号线(深云站)、2号线(深康站)，瞬抵华侨城、香蜜湖、蛇口、后海、福田中心区等核心地段。
【配套亮点】方直珑樾山周边有深云村附带的福来到购物中心以及一公里内还有佳兆业香瑞园自带的底商，周边有雅昌艺术中心、何香凝美术馆、华·美术馆、OCT当代艺术中心。
【教育亮点】方直珑樾山紧邻深圳市大学实验幼儿园香瑞分园，深圳市教育幼儿园深云分校，哈工大深圳实验学校小学部、初中部，中科先进技术院实验学校是一所九年一贯制公办学校，是一所教育非常不错的学校。
【生态亮点】方直珑樾山紧邻安托山，可北看塘朗山，南眺燕晗山;南面高层还能眺望深圳湾的海岸线等生态景观，周边有安托山公园、燕晗山公园、园博园、香蜜公园、梅林山公园和大沙河公园等。
【品牌亮点】方直珑樾山项目开发为方直集团，成立于1998年，2006年开始房地产开发，位于深圳市南山区桃源北环大道北侧塘朗山南麓，地铁深云车辆段B通道以西、香瑞园小区以东。
区域价值
坐拥双地铁
方直珑樾山项目大体被山体包裹，西侧和南侧分别临近南坪快速路、北环大道两条城市快速路，其东侧还将建设侨城东路北沿线(规划中)。
方直珑樾山坐拥双地铁，7号线(深云站)、2号线(深康站)，瞬抵华侨城、香蜜湖、蛇口、后海、福田中心区等核心地段。毗邻西丽综合交通枢纽(规划中)，集国家铁路、城际轨道、城市轨道于一体，将成为深圳乃至大湾区的交通中心。
一轴一带三组团
【南山区十四五规划】
到2025年，世界级创新型滨海中心城区基本建成，国家实验室核心引擎作用充分发挥，西丽湖国际科教城“部省市”共建实现跨越式发展，中央智力区功能全面完善，基本实现社会主义现代化，成为深圳建成现代化国际化创新型城市的先行区。
到2030年，世界级创新型滨海中心城区全面建成，社会主义现代化建设跃上新台阶，成为深圳建成引领可持续发展的全球创新城市的示范区。
到2035年，率先实现社会主义现代化，成为深圳建成具有全球影响力的创新创业创意之都的典范区，将实现十二年及以上免费教育。
南山区围绕“一轴一带三组团”的总体城区发展格局，规划布局了十大重点发展片区。从版图上俯瞰，这十大重点发展片区像十颗耀眼的明珠，形成南山未来发展的产业生态链。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
方直珑樾山周边交通便利，距离地铁站7号线深云村站约150米。3干道2地铁1枢纽通达全城。京港澳高速、北环大道、南坪快速等三大干道高速构建“两横一纵”主轴交通网。
配套价值
口岸：深圳湾口岸(8公里)、福田口岸(8.9公里)、皇岗口岸(9公里);
码头：蛇口码头(13.2公里)、深圳机场码头(19.3公里);
商业：约2万㎡ 岁宝百货;约 19.3 万㎡欢乐海岸、约 13.6 万㎡益田假日广场、约 4 万㎡方大城、约 2 万㎡侨城坊·九方荟;约12.7万㎡印力中心;
医疗：禾正医院、福田区妇儿医院(在建)、深圳华侨城医院、深圳沙河医院公园: 大沙河公园、华侨城湿地公园、园博园、儿童乐园、香蜜公园、梅林山公园;
学校：幼儿园—— 小区六班制幼儿园、深圳市大学实验幼儿园香瑞分园，深圳市教育幼儿园深云分校;
中学——育才教育集团、哈工大深圳实验学校小学部&初中部、龙珠学校、桃源中学、中科先进技术院实验学校;
大学——西丽湖国际科教城，汇聚南科大、清华北大研究生院在内的18所顶尖学府;
详细配套以评分
小吉点评
方直珑樾山周边有深云村附带的福来到购物中心以及一公里内还有佳兆业香瑞园自带的底商，周边有雅昌艺术中心、何香凝美术馆、华·美术馆、OCT当代艺术中心。
楼栋分析
方直珑樾山项目原名「龙延御苑」，项目包含4栋高层住宅，和10户联排别墅，总建面11.52万㎡目前，该项目正在地基施工。
户型分析
楼盘户型
户型分析
户型为120-200-268平3-5房
户型方正，房屋面积整体使用率高，浪费少。
正南朝向户型，冬暖夏凉，适合居住。
户型空间布局合理，做到了干湿分离、动静分离，方便后期生活。
带有额外功能间，可改造成儿童房，方便照顾二胎家庭。
公摊面积小，无过多的面积浪费，使用率比一般房屋高。
置业建议
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