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招商玺家园楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.0
项目介绍
招商太子湾是由招商蛇口打造的170万㎡大型综合体，商住项目分4期开发，一期、二期、三期已全部入市，推售的产品为办公、商务公寓。本次推出的是四期住宅项目【招商玺家园】。
开 发 商：深圳招商房地产有限公司
项目地址：南山区招商街道望海路南面居海路东面
总占地面积：约13938㎡
总建筑面积：约139000㎡
车位数：1219
容积率：2.15
绿化率：30%
物业公司：深圳招商物业管理有限公司
物业费：13.5元/㎡·月
项目优缺点
招商太子湾片区由招商局投资2000亿打造，总面积约170万平，由太子湾邮轮母港领衔，打造华南最大深圳唯一的邮轮母港，成为前海蛇口自贸区和深圳湾片区未来的核心载体之一。
项目亮点
【区位亮点】招商玺家园位于蛇口太子湾片区，位于太子湾东南侧，K11和深圳湾游艇会旁边，是片区内唯一海景住宅，产品定位为低密度海景住宅。
【配套亮点】招商玺家园项目500米距离46万㎡滨海风情商业，海上香榭丽舍大道、K11及D-PARK两大品牌Shopping mall。
【教育亮点】太子湾片区内规划了一所国际学校，为深圳市南山中英文学校太子湾实验部(“太子湾学校”NCIC实验部)，也即南山中英文国际部。依据南山区学位地图划分，片区属于育才一小、育才二中的学区范围内。
【生态亮点】招商玺家园360°背山面海稀缺资源，大南山、小南山、赤湾山、微波山环伺左右，深圳湾“临距离”在岸，远眺伶仃洋，连通15公里滨海长廊，尽享湾心自然之美。
区域价值
坐拥前海核心地段
招商玺家园坐落深圳南山最核心的商业地段太子湾片区。基地面朝深圳湾，通连深圳各区、香港国际机场、澳门。是走向全世界的门户。
项目与高端艺术消费场所K11 、世界一流文化中心、游艇码头和新型的蛇口邮轮中心等相邻让住户置身于宜业宜居的优质生活圈，享受国际化社区的非凡体验。
一轴一带三组团
【南山区十四五规划】
一轴一带三组团
到2025年，世界级创新型滨海中心城区基本建成，国家实验室核心引擎作用充分发挥，西丽湖国际科教城“部省市”共建实现跨越式发展，中央智力区功能全面完善，基本实现社会主义现代化，成为深圳建成现代化国际化创新型城市的先行区。
到2030年，世界级创新型滨海中心城区全面建成，社会主义现代化建设跃上新台阶，成为深圳建成引领可持续发展的全球创新城市的示范区。
到2035年，率先实现社会主义现代化，成为深圳建成具有全球影响力的创新创业创意之都的典范区，将实现十二年及以上免费教育。
南山区围绕“一轴一带三组团”的总体城区发展格局，规划布局了十大重点发展片区。从版图上俯瞰，这十大重点发展片区像十颗耀眼的明珠，形成南山未来发展的产业生态链。
建设现代化交通体系 推动建设智慧公交站、智能停车诱导系统
南山区交通畅达性逐步增强，除原有的地铁1号线、2号线，地铁7号线、9号线、11号线及5号线南延已开通运营，12、13 号线建设有序推进，轨道里程增长1倍，达到87.9公里。
区域内西丽综合交通枢纽是深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一，集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
招商玺家园项目距离2号线蛇口港站500米左右，一站换乘5号线赤湾站，12号线太子湾站(在建中预计今年11月2号通车)，距离蛇口邮轮中心仅300米，北面是南海大道、港湾大道，南面望海路延长段。
配套价值
交 通：距离2号线蛇口港站约500米左右，12号线太子湾站(在建中);
教 育：项目3km范围内有南山外国语学校滨海分校、蛇口国际学校、赤湾学校、育才一小、育才二中等;
商 业：项目周边有约46万㎡滨海风情商业，海上香榭丽舍大道、K11及D-PARK两大品牌Shopping mall;
医 疗：附近有蛇口人民医院;
人文休闲：周边有大南山、小南山、赤湾山、微波山环伺左右，深圳湾“临距离”在岸，远眺伶仃洋，连通15公里滨海长廊;
详细配套以评分
小吉点评
招商玺家园500米距离46万㎡滨海风情商业，海上香榭丽舍大道、K11及D-PARK两大品牌Shopping mall。作为太子湾的商业名片，也将成为深圳首家K11落户太子湾片区;D-PARK致力于家庭娱乐购物中心，会有以亲子、儿童为主题的餐厅、游乐场等。
楼栋分析
「招商玺家园」位于蛇口望海路与居海路交汇处，规划总占地13938㎡，建面139000㎡，容积率2.15，由5栋住宅楼组成，1栋425㎡户型，2、3、4、5栋126㎡户型。招商玺家园总房源608套，其中540套为126㎡2-3房，68套为425㎡5房，容积率约3.15，车位总数1219个。
户型分析
楼盘户型
户型分析
推124-127平2-3房、424平大平层
户型方正，无拐角，实用性高，实际生活面积大。
户型朝南向，光线充足，通风好，有利于身体健康。
动线交叉少，设计合理，生活更幸福。
客厅与景观阳台相连，空间开阔，运用自由。
使用率在70%~80%之间，房屋实用，便于居住。
项目优缺点
优点：①招商玺家园小区自带幼儿园，临近育才中小学学区，私立学校贝赛思，蛇口国际SIS学校等等，2024年妈湾跨海通道开通后，10min可达前海自贸区哈罗国际学校和英国国王分校。
②招商玺家园项目500米距离46万㎡滨海风情商业，海上香榭丽舍大道、K11及D-PARK两大品牌Shopping mall。
缺点：周边学校众多，高峰期会有一定交通堵塞。
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