「夫婦間でマンションの名義変更が必要だけれども、方法が分からない」と困っていませんか。マンションの名義変更は、名義を換える理由によって、具体的な手続きや必要書類が異なります。そこで今回は、夫婦間のマンション名義変更を円滑に進めるための方法や注意点などを、司法書士・税理士高柳総合事務所の高柳俊久さんに伺い解説します。あわせて賃貸マンションの名義変更についても、SIRE代表取締役の木津雄二さんに伺っていますので、マンションの名義変更を考えている人はぜひ参考にしてみてください。
夫婦間でマンションの名義変更の手続きが必要になるのは、「贈与」、「相続」、「離婚」の3つのケースがあります。
夫婦間でのマンションの贈与は、以下のようなケースが考えられます。
＜例＞
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配偶者が死亡し相続が発生したときも、名義変更が必要です。
＜例＞
離婚が成立し、離婚協議書のなかでマンションの財産分与を取り決めた場合も、名義変更が必要になります。
＜例＞
夫婦間でマンションを贈与した場合、以下の必要書類をそろえたうえで、法務局に提出することで名義を変更できます。
贈与によるマンションの名義変更では、以下の書類が必要です。
＜贈与する側の必要書類＞
＜贈与される側の必要書類＞
＜その他必要になる書類＞
「夫婦間の贈与によってマンションの名義を変更するときには、名義変更の登記をする理由を示す登記原因証明書類が必要です。
証明書類としては必ずしも正式な契約書の形ではなく、証書のようなものでも問題ありません。しかし基本的には、贈与契約書の作成をおすすめしています。それは、きちんと契約書にしておくことで、のちのち民法上のトラブルを防ぎやすくなるためです」（高柳さん）
「マンションを贈与した場合は、たとえ夫婦間であっても、年間110万円の基礎控除を超える場合は贈与税が発生します。
ただし、20年以上婚姻関係にある夫婦間なら、一定の要件を満たすことで2000万円（基礎控除を含むと2110万円）までの贈与であれば贈与税がかからない『夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除』、いわゆる『おしどり贈与』を活用できます。要件を満たせるか、確認しておくとよいでしょう」（高柳さん）
配偶者が死亡したときには相続が発生し、法務局にて名義変更の登記、いわゆる相続登記が必要になります。
相続により夫婦間でマンションの名義変更をするときには、以下のような書類が必要です。
＜相続による名義変更で必要になる書類＞
「被相続人の配偶者のほかに相続人がいる場合、配偶者に名義変更するには、遺産分割協議でほかの相続人全員の合意が必要です。例えば子がいる場合は子の合意が、子はおらず被相続人の親がいる場合は親の合意がなければ名義変更はできません。
また子もおらず、被相続人の親も亡くなっている場合には、被相続人の兄弟姉妹が法定相続人となります。相続について被相続人の兄弟姉妹とのトラブルを避けたい場合は、遺言を残しておくのが無難です。この場合、兄弟姉妹には、遺留分*がないためです」（高柳さん）
*遺留分：法定相続人に最低限保証された遺産取得分
「近年、マンションは資産価値が向上しており、相続した場合の相続税が気になる人も多いようです。しかし相続に際しては、配偶者には配偶者の税額軽減の制度があり、ほかの相続財産を含めた評価額が1億6千万円までは相続税がかかりません。よほどの資産家でない限り、マンションの相続で相続税の心配は不要でしょう」（高柳さん）
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離婚するときには、結婚後に購入したマンションは、夫婦の共有財産として財産分与（婚姻中に形成された財産を双方に分けること）の対象となります。離婚に際し、夫婦いずれかの単独名義に変更する場合の必要書類や注意点を紹介します。
離婚によるマンションの名義変更では、以下のような書類が必要です。
＜マンションを分与する側の必要書類＞
＜マンションを分与される側の必要書類＞
＜その他必要になる書類＞
離婚に際しては、夫（妻）が住宅ローンの名義人であったり、ペアローンを組んだりして購入したマンションを財産分与し、妻（夫）が住み続けたいと考えることがあります。
残債が少なく、財産分与の範囲内で一括返済できるなら問題ありません。しかし、そうでない場合、名義変更するのは難しくなります。名義変更するには新たな名義人の名で住宅ローンを組む必要があり、そのためには今の住宅ローンを一括返済しなければならないからです。
「住宅ローンが残っているマンションでも、登記上の手続きとしての名義変更は可能です。しかし、それは住宅ローンの約款違反になるため大きなトラブルになり得ます。まずは、住宅ローンを組んでいる金融機関に、借り換えについての相談が必要になるでしょう」（高柳さん）
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夫婦間のマンションの名義変更でかかる費用には、以下のようなものがあります。
| 費用の種類 | 費用の目安 |
|---|---|
| 名義変更登記の登録免許税 | ・相続の場合：固定資産評価額×0.4％ ・贈与および離婚の場合：固定資産評価額×2% |
| 印紙税（贈与契約書を作成する場合） | ・200円 |
| 司法書士報酬（司法書士に登記手続きを依頼する場合） | ・単純な相続で12万円程度（内容による） ・贈与および離婚の場合で10万～15万円程度（内容による） |
「名義変更登記の手続きを司法書士に依頼する場合、内容によって費用は大きく異なります。例えば相続だと、相続人が多く協議がまとまらないような場合は手続きに何年もかかることもあり、そうなると費用も高額になる傾向があります。また、同じ内容でも司法書士により報酬額が異なるので、報酬額を気にされる方は複数の事務所に費用の見積を依頼した方がよいでしょう」（高柳さん）
賃貸マンションの場合、次のようなケースで名義変更が必要になることがあります。
どのような対応になるのか、木津さんに伺いました。
「賃貸マンションで名義を変更するときには、新規で賃貸借契約を結び直す場合と、賃貸借権の承継についての覚書で済ませるケースがあります。どちらで対応するかは、不動産会社やオーナーによって異なります。
新規契約となる場合には、仲介手数料が再度かかったり、礼金・敷金を精算したうえで新たに払い直したりすることもあります。一方、継承の覚書で済めば、事務手数料程度で済むケースが多いです」（木津さん）
「賃貸マンションの名義変更をする場合、新規で賃貸借契約を結ぶのか、継承の覚書を交わすのかにかかわらず、新たな契約者の収入や与信についての審査は必ずおこなわれます。そのため名義変更の手続きをするときには、新規契約と同様の書類が必要です」（木津さん）
＜賃貸の名義変更で必要な書類＞
「なお、名義人が変わることにより要件を満たせなくなり、保証会社の審査が通らない場合は、連帯保証人を求められることも考えられます。その場合、連帯保証人の収入証明書や住民票、印鑑登録証明書なども必要になるでしょう。必要書類は不動産会社によって異なるので、確認するようにしてください」（木津さん）
最後にあらためて、高柳さんと木津さんに、マンションの名義変更についてのポイントを伺いました。
「マンションの名義変更は、贈与税や相続税に関係するケースも少なくありません。税金の問題や親族間のトラブルを避けるためにも、あらかじめ司法書士や税理士などの専門家に相談することを、ぜひご検討いただきたいです」（高柳さん）
「賃貸マンションを借りるときの賃貸借契約の内容と実態が異なったまま住み続けると、契約違反となり信頼関係を損ないます。名義変更が必要な事由が発生したときには、速やかに不動産会社に相談し、手続きを進めてください」（木津さん）
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