「ROI」という言葉を聞いたことはありますか？

ROIは「Return On Investment」の頭文字をとったもので、日本語訳すると「投資収益率」という意味になります。

ROIは、不動産投資を行っていく上での重要な指標の1つです。活用していくことで、キャッシュフローの確保や赤字回避をしやすくなります。

こちらの記事ではROIの計算方法や混同しがちな「実質利回り」との違いについて解説していきます。ぜひ最後までお付き合いください。

ROIとは？

「Return On Investment」の頭文字をとったもので、日本語訳すると「投資収益率」という意味になります。

端的に言えば、投じたお金に対して、どれだけの利益を上げることが出来たのかを知る指標となるのです。

この数値が高いほど、投資が上手くいっているといえます。

不動産投資の成功を収めるためには、非常に重要な指標となります。

ROIの計算方法とは？

ROIは、一般的に「利益金額÷投資金額×100」という計算式で求めることが出来ます。

不動産投資に限定してしまえば、「利益金額＝年間キャッシュフロー」、「投資金額＝物件価格＋諸費用」で求めることができます。

年間キャッシュフローは、年間家賃収入から

• ローン返済額
• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税

など、投資用不動産を運営していくためにかかった費用を差し引いた金額となります。

実際に具体的な計算方法を見ていきましょう。

一棟アパートの場合

【条件】

• 物件価格・諸費用：6,000万円
• 自己資金：500万円
• 借入金額：5,500万円
• 借入期間：25年
• 借入金利：2.0％
• 月々のローン返済額：約23万3,000円
• 年間のローン返済額：約23万3,000円×12ヶ月＝約279万6,000円
• 年間家賃収入：60,000円×6部屋×12ヶ月＝432万円
• 管理費／修繕積立金：年間50万円
• その他経費：年間20万円
• 年間キャッシュフロー：432万円－（279万6,000円＋50万円＋20万円）＝82万4,000円
• ROI：82万4,000円÷6,000万円×100＝1.37％　

中古区分マンションの場合

【条件】

• 物件価格・諸費用：2,000万円
• 自己資金：300万円
• 借入金額：1,700万円
• 借入期間：25年
• 借入金利：2.0％
• ローン返済額：毎月7万2,000円×12ヶ月＝約86万円
• 年間家賃収入：90,000円×12ヶ月＝108万円
• 管理費／修繕積立金：年間12万円
• その他経費：年間4万円
• 年間キャッシュフロー：108万円－（86万円＋12万円＋4万円）＝6万円
• ROI：6万円÷2,000万円×100＝0.3％　

このような計算結果となり、上記の条件においては一棟アパートの方が高いROIの数値が出てきました。

なお、これはあくまでもシミュレーション上の話です。必ずしも一棟アパートの方が高い数値が出るわけではないので、誤解のないようにご注意ください。

実質利回りとは？

実質利回りは、「年間家賃収入から管理費／修繕積立金、固定資産税／都市計画税を除外」した数字を「物件購入価格に諸費用を加えた」数字で割り算した数字となります。

こちらも数値が高い方が良いとされています。

収益不動産を販売している不動産会社が説明するのは、一般的に表面利回り呼ばれるものです。

表面利回りは、単に「年間家賃収入」を「物件購入価格」で割っただけの数字で、経費等を折り込んでいないため、実質利回りよりも高い数値が出てきます。

実質利回りは、より正確な収益性を出すために役立つといえます。

第2章と同じ条件で、実質利回りの計算方法も見ておきましょう。

一棟アパートの場合

【条件】

• 物件価格・諸費用：6,000万円
• 自己資金：500万円
• 借入金額：5,500万円
• 年間家賃収入：60,000円×6部屋×12ヶ月＝432万円
• 管理費／修繕積立金：年間50万円
• その他経費：年間20万円
• 実質利回り：（432万円－50万円－20万円）÷6,000万円×100＝6.0％

中古区分マンションの場合

【条件】

• 物件価格・諸費用：2,000万円
• 自己資金：300万円
• 借入金額：1,700万円
• 年間家賃収入：90,000円×12ヶ月＝108万円
• 管理費／修繕積立金：年間12万円
• その他経費：年間4万円
• 実質利回り：（108万円－12万円－4万円）÷2,000万円×100＝4.6％

このような形で計算することが出来ます。

ROIと実質利回りの違いとは？

ROIも実質利回りも不動産投資を成功させる上で重要な指標であることは間違いありません。

第2章、第3章でそれぞれの具体的な計算方法について解説してきました。

違いにお気づきの点はありましたでしょうか。

ROIを求めるに際しては、月々の返済額（借入期間や金利）が影響します。

物件価格や家賃収入が同じであっても、借入期間や金利が異なるとROIの数値は変動します。

一方、実質利回りを求める際には、月々の返済額は加味されません。

つまり、借入期間や金利の違いが実質利回りの結果が変化することはないのです。

これが両者の大きな違いとなります。

赤字回避するためのキャッシュフローのポイント

投資用不動産を運営していくにあたって、赤字となることは避けなければなりません。

年間における収支に大きく影響するキャッシュフローのポイントは、「ローン返済」、「家賃収入」における条件の変化です。

それぞれについて、さらに細かくみていきましょう。

ローン返済について

ローンの返済額が変化するポイントは、大きく２点あります。

１つ目は、「金利の変動」です。

仮に金利が上昇してしまったとしても、「5年間ルール」によって、月々の返済額がすぐに上がることはありません。

また、「1.25倍ルール」によって、月々の返済額がそれまでの1.25倍までに抑えられますが、いざそうなってしまった時に慌てないように余裕を持ったキャッシュフロー計画を立てておく必要があります。

また、上記に月々の返済額が急増しないリスクヘッジとなってはいるものの、元金自体の減り方が悪くなるため、資金繰りに関しても見直しが必要となるでしょう。

２つ目は、「借り換え」や「繰り上げ返済」です。

これらは、立派な再投資です。

借り換えは、現状の金利と比較した際に、低い金利で借りることが出来る際に検討するものです。

金利が下がれば、毎月の返済額が下がり、キャッシュフローの安定につながります。

単に返済期間を延ばして月々の返済額を落とすよりも、同じ返済期間で返済総額も落とせるプランが望ましいといえます。

繰り上げ返済は、百万円単位で一気に元金を減らす方法です。

ローンに対する利息は、元金に対してかかってきますので、元金を減らすことは先々の返済額を落とす、そこでキャッシュフローの安定につながります。

なお、借り換え、繰り上げ返済ともに手数料がかかります。手数料を加味した上で計算するようにしましょう。

家賃収入

投資用不動産は、年月の経過とともに、少なからず老朽化が進みます。これは仕方のないことです。

また、付近に新築の物件が出来ると相対的に資産価値が低下してしまいます。

そうなると、空室が目立つようになる、または家賃が下落してしまう懸念があります。

そのまま放置してしまうと、赤字になってしまう懸念が高いといえるでしょう。

リフォームやリノベーションなどの投資を行うことで、空室率の低下や家賃の維持・上昇を見込むことが出来ます。

「システムキッチンへの変更」や、「モニター付きインターフォンの設置」などは「この設備があれば相場より高くても入居したい」といわれる設備です。

また、予め冷蔵庫や洗濯機、テレビなどを設置しておけば、相場よりも高い家賃でも入居者が見込めるため、このような対策をしているオーナーさんもいらっしゃいます。

リフォームやリノベーションなどへの投資は、家賃の維持・上昇に寄与し、赤字回避に有効であるといえるでしょう。

まとめ

「ROI」と「実質利回り」の違いや計算方法について解説してきました。ご理解いただけたでしょうか。

キャッシュフローを生み出していくためには、常に現状と向き合い、時には再投資するなどの判断をすることも大切です。

赤字回避をするためのポイントも参考にしていただけたら幸いです。