民企开始在一些城市高溢价拿地

在CRIC最新发布的《2024年1-11月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》上，有一个比较亮眼的数据，11月典型企业拿地金额同环比涨107%和181%，创年内新高。

在前11月投资TOP100企业中，尽管民营企业只有17家，但近期成都、西安等个别城市都出现了民企高溢价投资拿地的情况，成为投资低迷的环境中一大亮点。

在非热点城市低总价地块供应的背景下，民企投资积极性正在修复。

11月以来，土地市场出现一些积极信号。CRIC监测的30家房企单月投资金额近900亿元，同环比分别增长107%和181%，创2024年以来新高。

拿地金额底部大幅回升，并非意味着企业投资意愿出现逆转，当前市场拿地规模较多的仍以央国企为主，反观民企，2024年以来投资不振已成为常态。

CRIC数据显示，截止至11月末，投资拿地金额TOP100企业中，上榜的民企有17家，拿地金额为1053亿元，同比下降52%。17家民企拿地金额占前11月拿地百强的份额为12%。

民企中滨江、龙湖和伟星投资态度相对积极，2024年的投资力度同比也有明显下降。

具体来看，滨江集团前11月拿地投资金额为357.6亿元，位列第七位，但同比降幅达到34.5%，龙湖和伟星11月单月没有土地入账，投资金额同比下滑都在七成以上。

据CRIC统计的30个城市含宅地块成交结果来看，民企投资的金额、建面占比分别为15%和20%。

按月度走势来看，民企拿地比例持续在低位波动，今年10月份民企在重点城市拿地金额比例占比低至8%，但11月回升至16%，但整体来今年拿地比例都在20%以下；建面占比相对更加稳定，尤其下半年7-11月民企拿地建面占比保持在18%左右。

尽管民企投资疲软趋势并未明显改善，但近期成都、西安等地民企重现土拍市场，并高溢价拿地，也给市场带来新的希望。

比如11月6日，成都高新区大源板块宅地由金昊投资以20.7亿元总价、46.11%溢价率竞得，刷新了高新区楼板价记录。

再如10月末，杭州低密宅地蜀山地块经过61轮竞价，最终由滨江集团以总价17.69亿元竞得，溢价率达51.31%。

另外，宁波宁海县跃龙街道22-12地块经过154轮竞价，最终被得力地产以2.08亿竞得，溢价率达到77.02%。

据CRIC不完全统计，9月至11月期间，30个重点城市土地成交中，至少有12宗地块被民企高溢价竞得（溢价率超过20%），这些高溢价地块主要分布在成都、杭州、西安、合肥等城市，高溢价成交的土地多以10亿元以下地块为主。

这从侧面也反映出，即便是高溢价拿地，控制整体土地成本依然是民营房企拿地的重要准则。

从CRIC盘点的30个重点城市2024年以来民企拿地金额、建面占比情况来看，拿地金额占比较高的城市多集中在南宁、贵阳、昆明等非热点城市，拿地民企主要是本地开发商，且主要以低总价地块为主。

具体来看，重点30城中拿地金额超过30%的城市有8个，其中南宁民企拿地金额占比最高达到了九成以上。

相对而言，杭州是规模民企投资相对踊跃的城市，滨江集团今年已经在杭州纳储超过10宗，此外龙湖、伟星、西湖房地产等民企也在杭州有所斩获。

长春、苏州、重庆等13个城市，今年民企拿地金额占比在10%-30%之间。

在这些城市拿地的民企基本以本地开发商为主，其中苏州、成都、长沙、合肥、西安和南京拿地的民企中有一些品牌房企，另外郑州也有一些河南本地开发商拿地。

民企拿地金额比例在10%以下的城市中，北上广深四个一线城市民企拿地较少，拿地房企以实力较强的央国企为主，而无锡、武汉等地拿地主力以城投公司为主。

11月以来，在优质地块的带动下，土地市场成交规模和热度呈现出点状回暖迹象，上海、杭州、成都等地优质地块实现了高溢价成交，此外，成都、西安等个别城市也出现民企高溢价投资拿地的情况，在整体投资低迷的环境中成为亮点，民企投资修复依然“在路上”。

整体来看，无论是当前市场中新涌现的民企，还是依然坚挺的民企，或是转向代建的民企，这部分力量对于市场而言都是不可或缺的支柱，近期的亮点地块也给市场带来新的希望，未来核心城市若能提供更多优质的小体量地块，或将进一步修复民企拿地积极性。