どの銀行の住宅ローンが安い？

実は銀行によって、得意な「金利タイプ（変動金利、10年固定、全期間固定など）」が違う。なので、借りたい金利タイプを決めてから、本当に安い住宅ローンを探すべき。

住宅ローン選びで重要なのは「金利」？

確かに、金利（表面金利）の低さは重要だが、それだけで比較すると、損してしまう可能性がある。住宅ローンを借りる際は「諸費用」がかかる。また10年固定金利などは、固定期間終了後の金利も考慮しないと、本当にお得な住宅ローンは見つけられない。手数料等込みの「実質金利」や「総支払額」で比較しよう。詳しくはこちら。

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【2024年11月版】おすすめの住宅ローン、銀行は？　毎月、132銀行、約1000商品の住宅ローンを調査・比較して、おすすめの実質金利ランキング（諸費用等込み）を作成。さらに、本当におとくな住宅ローンの選び方、審査や住宅ローン減税の活用法も解説します（監修：住宅ローンアドバイザー淡河範明）。

目次・住宅ローンランキング
　　・住宅ローンの選び方
　　・住宅ローンの審査
　　・団信を比較
　　・住宅ローン控除とは

132銀行を比較◆実質金利ランキング比較[新規借入]

132銀行を比較◆実質金利ランキング比較[借り換え]

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

変動金利ランキング完全版はこちら

住宅ローンの正しい選び方

住宅ローンを取り扱っている銀行・金融機関は全国に数百社ある。銀行、地方銀行、信用金庫、労働金庫だけでなく、住宅ローン販売に特化したモーゲージバンクも登場してる。そのため、安易に名前を聞いたことがあるメガバンクや地元の地方銀行で借りる人が多い。

比較してみると分かるが、実は銀行によって得意な「金利タイプ」が違う。住宅ローンは変動金利、5年固定金利、10年固定金利、35年固定金利（全期間固定、フラット35を含む）などの金利タイプがあり、期間によってそれぞれ金利が異なる。そして、大手銀行・ネット銀行を問わず、「この銀行は変動金利は低いけど、35年固定金利は高い」といったことが多い。「銀行を選ぶ」というのは間違った行為で、金利タイプ別に各銀行の商品を比較すべきなのだ。

実質金利で比較する

　実際に住宅ローンを探す際、各銀行の住宅ローンを比較するだろう。住宅ローンの金利比較サイトなどを見て、どの銀行の金利が一番低い（安い）のかを調べる人もいる。しかし、サイトに載っているそのままの金利（表面金利）だけで比較するのは間違いだ。

なぜなら住宅ローンの返済には、保証料や手数料、団体信用生命保険（団信）の保険料といった諸費用が加わり、銀行によっては諸費用がかなり高額になるからだ。「金利は低いが、諸費用が高くて結局、割高だった」ということはよくある。

　そこでおすすめなのが「実質金利」で比較すること。

　実質金利とは、諸費用などを考慮した「本当の金利」のこと。ほぼ同じ指標となる「総支払額」で比較してもいい。当サイトでは132銀行、約1000商品を毎月調査、比較している。金利タイプごとの実質金利ランキングのほか、返済額シミュレーションも用意しているので参考にしよう。

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

変動・固定の金利推移で比較！
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がん・4疾病の50％保障が無料！
auじぶん銀行の住宅ローンの概要
金利	⇒「auじぶん銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲	死亡・高度障害+がん・4疾病（急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患）50％保障団信+全疾病保障（180日以上入院）＋月次返済保障（31日以上入院）
オプション（保険料）	・がん100％保障（上乗せ金利年0.05%）・がん100％保障プレミア（4疾病も100％保障。上乗せ金利年0.15%）
事務手数料（税込）	借入額×2.20%（税込）
保証料（税込）	0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）
【ポイント】 auじぶん銀行は、三菱ＵＦＪ銀行と携帯電話「au」を運営するKDDIが共同出資したネット銀行。申込みから契約まですべてネットで行える。変動金利が低いことに加え、「がん・4疾病の50％保障団信」が無料で付いており、非常に充実している。また「返済口座への資金移動」に手数料がかからないことなどが大きな特徴だ。

審査に落ちた時に備えて、複数申し込みがおすすめ

一般に、最も審査が厳しいのは、ネット銀行であり、以下、大手銀行、地方銀行、信金、フラット35の順に審査が緩くなっていくと言われている。

　ネット銀行の審査が厳しいのは、書類のみで選考を行う銀行が多く、融通が利かないからだ。一方で、大手銀行や地方銀行などは金利が低いとはいえないものの、店頭において対面による相談にも対応し、柔軟な対応が可能。事情を説明すれば、本来は貸し出し対象ではない人に対しても、金利を上乗せすることで貸してくれるケースもある。最も審査がゆるいのはフラット35だ。

　審査基準は、各銀行によってかなり違う。銀行によっては必要な勤続年数、年収、融資可能な物件タイプなどを公開しているので確認しておこう。

　なお、実際に借りる際は、複数の銀行に仮審査を申し込むことをおすすめする。審査の結果、借りられなかったり、希望金額を満額で借りられな異ケースがあるかだら。はじめから複数の銀行に申し込んでおき、審査が通ったものの中から一番、メリットが大きい商品を選べばいい。

銀行ごとの「審査基準」を比較

団信は上乗せ金利込みで比較がおすすめ

住宅ローンを借りる際は、団体信用生命保険の加入も検討しよう。

　最近は無料で「がん50%保障（がんと診断されると、住宅ローン残高が50%になる）」が人気だ。また、金利を上乗せすれば手厚いが受けられる「がん100％保障」「三大疾病保障」もラインアップが増えている。

　なお、上乗せ金利は銀行によって違うので、上乗せ金利込みでの実質金利で比較しよう。

「団信」のランキング比較

無料なのに団信が充実の「おすすめ住宅ローン」

銀行名
おすすめポイント	「がん・4疾病50%保障」だけでなく、「全疾病」も無料付帯	「3大疾病50%保障」「先進医療特約」を無料付帯	がん100％保障団信へのアップグレードが、わずか0.1％の上乗せ	仮審査が最短60分で、本契約も印紙代不要で安い	・事務手数料が一律33万円と低額
変動金利	年0.329%※1	年0.448%※3	年0.465%	年0.647%※2	年0.834%
死亡・高度障害	○	○	○	○	○
がん50%保障	○（借入時：50歳以下）	○（3大疾病、40歳未満）	○（借入時：51歳未満）	○（借入時：50歳未満）	○（借入時：50歳以下）
全傷病保障	○（借入時：50歳以下） ※180日以上就業不能	○（借入時：65歳以下） ※12カ月以上就業不能	-	-	○（借入時：51歳以下） ※12カ月以上就業不能
月次返済保障	○（借入時：50歳以下） ※入院が条件	○（借入時：65歳以下） ※就業不能が条件	○（借入時：50歳以下） ※入院が連続31日以上	-	○※就業不能が15日超継続（毎月27日に判定）
その他保障	がん・4疾病（脳卒中、急性心筋梗塞、肝疾患、腎疾患）の50%保障が無料	先進医療特約（通算1000万円まで）	がん診断給付金100万円＆がん先進医療1000万円(借入時：51歳未満)	-	-
保証料	0円	0円	0円	0円	0円
手数料（税込）	借入額×2.2%	借入額×2.2%	借入額×2.2%	借入額×2.2%	33万円
	公式サイトはこちら（仮申込も可）	公式サイトはこちら（仮申込も可）	公式サイトはこちら（仮申込も可）	公式サイトはこちら（仮申込も可）	ー

※1 住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入）の変動金利で、2024年11月現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動します。審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。※2 「変動セレクト住宅ローン(新規購入)」※3 同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1％～0.3％上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15％を上乗せ

住宅ローン控除を最大限活用する方法とは？

　住宅ローンを借りるのであれば、住宅ローン控除（減税）のメリット額をシミュテーションしておこう。年末の住宅ローン残高の0.7％が10年～13年に渡って減税される仕組みで、合計で最大455万円も税金が戻ってくる。

　ただし減税額を最大化するためには、「あえて繰り上げ返済しない」などのテクニックが必要なので、あらかじめ頭に叩き込んでおこう。

132銀行の住宅ローンを比較

＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査

都道府県ごとに住宅ローンを比較！

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住宅ローンを利用するおすすめの方法　質問 FAQ

Qどの銀行の住宅ローンが安い？: A
実は銀行によって、得意な「金利タイプ（変動金利、10年固定、全期間固定など）」が違う。なので、借りたい金利タイプを決めてから、本当に安い住宅ローンを探すべき。

Q住宅ローン選びで重要なのは「金利」？: A
確かに、金利（表面金利）の低さは重要だが、それだけで比較すると、損してしまう可能性がある。住宅ローンを借りる際は「諸費用」がかかる。また10年固定金利などは、固定期間終了後の金利も考慮しないと、本当にお得な住宅ローンは見つけられない。手数料等込みの「実質金利」や「総支払額」で比較しよう。
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