民法改正で明文化された敷金返還義務について
不動産のオーナーとして物件を貸し出す際、頭を悩ませるのが敷金の設定や返還についてです。2020年4月の民法改正によって、敷金返還義務や原状回復義務について明文化されました。
今回は、不動産オーナーが再確認すべき敷金返還義務のルールについてご紹介します。
入居者が支払う敷金の相場とは
不動産オーナーとして物件を貸し出す際、まず頭を悩ませるのが設定する敷金の額ではないでしょうか。
敷金は、物件の広さや立地、築年数などさまざまな条件に影響を受けるものの、家賃の1～3か月程度が相場とされています。
敷金の性質
そもそも、「敷金とは何か？」「礼金とはどう違うのか」という点について、あまり理解していない不動産オーナーも多いでしょう。
敷金とは、賃貸借契約を結ぶ際に、借主が貸主に対して担保として支払うお金です。借主が部屋を汚したり、備品を壊したりした際に、事前に支払われた敷金で修繕費用を賄います。
「敷金」という名称を使うのが一般的ですが、関西圏では「保証金」という名前が使われることもあるようです。
敷金については、こちらの記事で詳しく解説しています。
退去時の原状回復義務についてトラブルになることも
賃貸物件を借りたことのある方であれば、退去時の「原状回復義務」について聞いたことがあるでしょう。
原状回復義務とは、簡単に説明すると「退去時には入居したときと同じ状態に戻す」義務のことを指します。
賃貸物件の入居者には、退去の際にこの原状回復義務が課されるのです。
前述の通り、原状回復の際に必要となる修繕費用は、事前に支払われた敷金から充当されます。その後、敷金が残った場合は返金、不足している場合は追加請求という流れが一般的です。
ただ、問題なのは「原状回復の修繕費用が適正か」「敷金からどの程度充当されるのか」といった点について、不動産のオーナーと借主との間で認識のズレが生じてしまうケースです。
修繕は管理会社を通じて行われるものの、費用の分担についてはオーナーの判断が重視されるもあります。
そこで、本来オーナー側が負担するべき原状回復費用まで借主に負担させるような悪質なケースが横行していました。
実際、国民生活に関する調査研究を行っている国民生活センターには、以下のような相談が寄せられています。
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どちらが正しいとは一概には言い切れないものの、原状回復義務や敷金の返還を理由に、オーナー・借主間でトラブルが発生しているのは事実です。
今までは明文化されていなかった
上記のように、オーナーと借主間では原状回復や敷金の返還についてトラブルが多発していたにもかかわらず、今まではとくに法律等で明文化されていませんでした。
それでは、今まではこれらのトラブルにどのように対応していたのでしょうか。
国交省ガイドラインや東京ルール
上記の質問に対する答えのひとつが、国土交通省が1998年3月に取りまとめた、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下、「ガイドライン」とする。）です。このガイドラインを用いて、トラブルの解消にあたっていました。
上述のガイドラインは、今後不動産のオーナーになる方であれば、一度は目を通しておきたいものです。以下のリンクから確認してみてください。
国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
このガイドラインは、敷金や保証金の返還、原状回復、管理業務などを巡る多種多様な問題を改善するために取りまとめられました。
上記ガイドラインでは、原状回復について、以下のように定義されています。
| 原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること |
この範囲のみ借主は原状回復義務を負い、それに必要な費用のみが敷金から充当されると判断しています。
つまり、建物・設備等の自然的な劣化や損耗（経年劣化）、賃借人の通常の仕様により生ずる損耗（通常損耗）による建物価値の減少は、借主の責任ではなく、原状回復義務を負わない、ということです。
また、東京都では独自のいわゆる「東京ルール」と呼ばれる、「賃貸住宅紛争防止法」も2004年に施行されました。
こちらも気になる方は、以下のリンクからご覧ください。
東京都住宅政策本部「賃貸住宅紛争防止条例～東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」
ガイドラインや東京ルールでは、ともに「原状回復は入居者が借りる前の状態に戻すことではない」ことを明確にしています。
民法改正によって敷金と原状回復のルールが明文化された
上記ガイドラインは、過去の判例をもとに作られており、特に罰則規定などもないため、強制力のある規定とはいえませんでした。
また、東京ルールについては条例のため一定の拘束力があったものの、適用範囲が東京都内だけという問題点を抱えていました。
そこで、全国のトラブルを統一的な基準で解決するために、今回の民法改正によって敷金や原状回復義務に関するルールが明文化されることになりました。
改正民法第621条には、以下のように記載されています。
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【第621条（賃借人の原状回復義務）】 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を現状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない自由によるものであるときは、この限りでない。 出典：法務局「民法の一部を改正する法律案新旧対照条文」 |
上記条文は、今までガイドラインや東京ルールという形で運用されていたものを、改めて条文の形に落とし込んだものになります。
内容は大きく変わっていないものの、法律として制定されたことに大きな意味があります。
今回の法改正によって、今後不動産オーナーと借主との間のトラブルが減ることが期待されています。
まとめ
敷金の設定や、退去人の原状回復請求は、不動産オーナーにとっても重要な問題です。
入居者とのトラブルを避けるためとはいえ、適切な請求さえ行わないことが正しいわけではありません。
民法の改正内容について正しく理解し、適切に運用していきましょう。
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