建築基準法の変遷と耐震基準
日本で新しい建物を建築する場合は、「建築基準法」の要件を満たす必要があります。不動産投資家として物件を購入する際も、建築基準法の要件を満たしているか確認しなければなりません。
今回は、不動産投資家であれば必ず知っておくべき建築基準法の基礎知識をご紹介します。
建築基準法の役割
建築基準法は、日本国内で建物を建築する際に満たすべき要件が記載されている法律です。国民の生命や健康・財産を守るために、あらゆる側面を考慮して制定されています。建築基準法は、あくまで建物を建築する際にベースとなる法律であり、その他にも都市計画法や消防法、宅地造成等規制法など、建物を建てるにあたってはさまざまな法律の制約を受けます。
日本で建築基準法が制定されたのは、1950年（昭和25年）のことです。ただ、これ以降日本ではたびたび大地震が発生し、甚大な被害をもたらしました。
そこで、建築基準法の内容、とくに建物の耐震性についての見直しの必要性が高まり、新耐震基準を設けた建築基準法の改正が1981年（昭和56年）に行われました。そのため、現在の耐震基準を「新耐震基準」、以前のものを「旧耐震基準」と呼びます。建築基準法の改正後に建物を建築する場合は、新耐震基準に則って行わなければなりません。
建築基準法の違いについて新旧を比較
建築基準法は改正の前後でどのように変化したのでしょうか。こちらでは、新旧の建築基準法について、耐震性能と住宅ローン減税のふたつの視点から違いをご紹介します。
耐震性能の違いについて
耐震性能について、新耐震基準では以下のように記載されました。
これは、最大震度5強までの地震であれば建物が損傷を受けることなく、震度6強～7の地震では、建物が倒壊しない耐震性能を表しています。少なくとも、新耐震基準に則って建築された建物は、このような性能を有しているということです。また、揺れを吸収する素材や建築基準などの研究も進んでおり、さらに大きな揺れに対応できる建物が増えています。
当該物件が新耐震基準に適用しているかどうかは、「建築確認日」で判断できます。建築確認とは、建物の着工前に行われる審査のことで、審査に通過した日を建築確認日と呼びます。
新耐震基準が施行された1981年6月1日以降に建築確認が行われた物件であれば、新耐震基準を満たしています。
また、旧耐震基準の時代に建てられた建物でも新耐震基準に適合した物件は存在します。そういった物件は、新耐震基準の施行後に改めて耐震診断を受け、「耐震基準適合証明書」を発行しているケースもあります。古い物件を購入する際に耐震基準との適合性が気になったら、これらを参考に確認しましょう。
住宅ローン減税の適用について
新耐震基準では、住宅ローン減税の適用についても規定されました。新築物件だけでなく、中古住宅の購入やリフォームの際に住宅ローンを活用すると、年末のローン残高に対して1%分が所得税と住民税から控除されます。
そして、住宅ローン減税は元々10年間という期限が設けられていましたが、令和元年の10月1日から令和2年の12月31日までに入居した場合は、13年間控除を受けられます。
住宅ローン減税制度を利用するための主な条件は、以下の通りです。
- 自ら居住すること
- 床面積が50㎡以上であること
- 耐震性能を有していること（中古住宅の場合）
- 借入金の償還期間が10年以上であること
- 合計所得金額が3,000万円以下であること
- 増改築等の場合、工事費が100万円以上であること
不動産投資に関係するその他の節税知識は、以下の記事でご紹介しています。
建築基準法に合致しない物件を購入しても大丈夫？
不動産投資家の視点から考えると、気になるのは「建築基準法に合致しない物件を購入してもよいのか」という点でしょう。みなさんが考えている以上に、建築基準法の要件を満たしていない物件は、数多く存在します。
建築基準法に合致しない物件を購入することはできますが、基本的におすすめはしません。こちらでは、違法建築物、既存不適格建築物、再建築不可物件の3つについてご紹介します。
違法建築物について
違法建築物とは、建築基準法やそれに関連する法律・条例に違反して建築された建築物のことを指します。建ぺい率オーバーや容積率オーバーの物件がこれにあたります。
不動産業界には、このような違法建築物が数多く出回っています。違法建築物を建てる理由はさまざまありますが、「利回り」が関係しているケースがほとんどです。
不動産投資で高い利益をあげるには、部屋数や店舗数を増やす必要がありますが、建築基準法には容積率が定められており、むやみやたらに増やすことはできません。そこで、マンションの1階を駐車場として建築確認申請を出し、確認がおりたら着工時にこっそりと1階に事務所や店舗、住居をつくってしまうのです。
駐車場は一定の広さまでは容積率に換算されないため、低い容積率に対して多くの部屋をつくることができ、高い利回りを維持できます。ただし、このような建物はもちろん違法建築物です。
違法建築物は、商品価値が低いと判断され、購入時に銀行の融資を受けられない可能性が高まります。自己資金で購入できた場合でも、売却の際に購入検討先が少なくなることも考えられるため、違法建築物の購入はおすすめできません。
既存不適格建築物について
既存不適格建築物とは、法改正などの外的要因によって、現在の法律に適合していない建物のことを指します。建物を建築するタイミングや、建築確認を申請するタイミングでは、建築基準法等を満たしており、とくに問題ありませんでした。
ただ、事後的に建築基準法等が改正された結果、法律に適合しなくなってしまったのです。意図的に違法状態を作りだした違法建築物とは、悪質性が大きく異なるといえるでしょう。既存不適格建築物は、厳密には「違法」という評価も受けません。
既存不適格建築物は、元々所有者にも落ち度がないため、行政の対応も違法建築物と比べると大きく異なります。一定の規制を緩和することで、建物を維持できるようにしているケースもあります。
ただ、不動産投資の視点から考えると、既存不適格建築物であることがわかっている状態で購入するのはあまりおすすめしません。
再建築不可物件について
物件を購入する際にもうひとつ確認すべきなのが、再建築不可物件です。再建築不可物件とは、一度壊したら同じ場所に建物を建築できない物件を指します。
建築基準法で定められた「接道要件」を満たしていない建物に適用されるものであり、古い建物の多い地域や、住居の密集した地域では依然として多く存在しています。
再建築不可物件は、建物の状態にかかわらず今後再建築ができないため、現在の建物が老朽化して取り壊したらその土地の価値はほとんどなくなります。再度新しい建物を建てるには、接道要件を満たすための道路認定が必要となり、多くの労力がかかります。
このように、再建築不可物件は制限が厳しいため、購入時に銀行からの融資が受けられない可能性が溜まります。将来売却する際にも買い手が限定される可能性があるため、不動産投資を目的として購入することはおすすめしません。
まとめ
建築基準法に合致しない建物は、日本中にあふれており、不動産投資家のなかにはあえてそれらの物件を狙って購入する方もいます。一定のメリットもあるものの、不動産投資初心者にはリスクが大きいため、基本的にはおすすめしません。購入する場合は、情報をよく精査し、あくまで自己責任であることを理解しておきましょう。
