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当下，增量提质与存量改造是构建房地产新模式的关键方向，而城中村改造则是存量范畴中的重要任务，其工作能级正不断提升。
日前，住建部和财政部联合发布通知，明确将城中村改造范围从最初的 35 城扩大至近 300 城，覆盖范围扩大了 8 倍多，政策支持城市也从超大特大城市扩展到全国近 300 个地级及以上城市。
这意味着未来全国各地都有机会享受城中村改造的红利，同时也将城中村改造提升到了全国范畴的高度，对构建房地产发展新模式具有积极推动作用。
该通知的另一个重点是推进城中村改造货币化安置。
10 月 17 日国务院新闻发布会提出的“四个取消、四个降低、两个增加”政策“组合拳”中，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造。据调查，仅全国 35 个大城市就有 170 万套城中村需要改造，这也是此次扩大改造政策支持范围的主要原因。未来，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，都将纳入政策支持范围，城中村改造总量可能远超初步计划的 100 万套。
作为首批 35 城之一的常州，无疑将受益于本轮城中村改造。在这条新赛道上，许多城市都在积极“抢跑”，常州也不例外。2023 年，官方新闻曾提及斜桥巷小区、青果巷三期片区、乌衣浜片区、常州客车厂片区、亚细亚片区、三堡街片区等十多个城中村改造地块。2024 年 1 月，常州市龙江路以西产业园新桥片区、新闸片区、金坛指前镇片区三个城中村改造项目获得全国首批专项借款。在此之前，实施城中村改造专项借款项目尚无先例。
开年以来，常州各区陆续发布了相关改造计划，如天宁区的民生实事中涉及红庙头地块、斜桥巷小区、潘家村片区等城中村改造项目；武进区将全区 19 个重点片区的城中村改造列入 5 年规划，并围绕礼嘉镇集镇片区城中村、两湖创新区仕尚长汀片区城中村、武进高新区南夏墅片区城中村等 11 个重点改造项目集中发力。
值得一提的是，常州还在不断探索城中村改造的新模式。今年 3 月以来，钟楼区新闸、五星、永红、西林等多个街道分别召开城中村改造自主更新推进会。9 月，常州市自然资源和规划局印发了《关于支持常州市城市更新的若干政策措施》的通知，对经市政府批准的城中村自主更新试点项目明确了多条措施，包括支持居住户型改善优化、提升产权登记办理质效等方面。11 月，常州首个城中村自主更新实施方案公布。
作为全国首批实施城中村改造的城市之一，常州从政策支持、模式创新等多方面大力推进改造工作，且推进节奏非常快。目前，钟楼区已有三个城中村自主更新试点项目，分别为新闸街道大丼村—陈家塘自主更新片区、西林街道老凌家塘城中村自主更新项目（一期）、永红街道小园村自主更新项目。这些项目均在统一规划下选取几户民房作为先行试点，按照“成熟一片、启动一片”的原则逐步推开。
以大丼村—陈家塘自主更新片区为例，其改造提升方向分为自主更新区、生态廊道景观提升区、提质增效示范园区、商业盘活区 4 个区域。从设计方案来看，更新后的民房颜值和功能都不逊于当下的新建商品房，同时还会对小区环境、配套设施等进行同步提升，包括道路拓宽、公园、菜园、池塘等现有老旧场所的保留更新以及建设集政务服务、康养休闲等多功能为一体的公共服务中心。
虽然自主更新模式仍在试点阶段，但从多区域前来考察学习的情况来看，未来有望成为城中村改造的主流模式之一。从现状来看，常州的城中村改造模式较为多元化，除自主更新外，还有综合整治、拆除重建、拆整结合等。
那么，大力推进城中村改造对常州房地产市场会有怎样的影响呢？
从短期来看，城中村改造对房地产的影响有限。如今的城市更新已不再是大拆大建的时代，与棚改不同，城中村改造的空间相对有限，且是一项复杂、长期的系统工程。尤其是常州的城中村改造项目大多集中在老城区范围内，难度系数大，需要大量的时间和资金成本。
从长期来看，城中村改造对人居提升和促进房地产新模式的构建都有积极作用。例如钟楼区虞家村这类旧改项目，一方面拆除后可为城市发展腾出一定的开发空间，另一方面结合房票安置制度等带来住房需求的提升，促进房地产市场去库存。而综合整治、自主更新等城中村项目，也能盘活存量并提升品质，从而使整个片区的界面大幅提升。同时，这类项目往往还要求在改造时完善休闲、商业、绿地、一老一小等相关配套，对完善人居环境、提升居住价值具有重要意义。
增量提质、存量改造，多元化的城中村改造模式与构建房地产新模式的发展路径相同。本轮城中村改造最显著的利好是可以加速城市更新的进程。就常州而言，除城中村改造外，盘活商业、工业存量资源以及老旧小区改造等也在同步推进。相信随着城市更新的持续推进，常州的城市风貌将更加丰富多彩！
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