住宅ローンの審査基準や落とされる理由・対処法を解説！

住宅ローンに申し込む際は通常金融機関で行われますが、「本当に通るの？」と心配な方もいるでしょう。

住宅ローンを組む場合は、金融機関の審査に通る必要があります。

住宅ローンの審査で考慮されるポイントなどを把握しておくことで、審査に通りやすくなることにつながります。

なお、民間金融機関を対象として行われた調査によると、金融機関が考慮する項目として、完済時年齢、健康状態、担保評価、借入時年齢、年収、勤続年数、連帯保証などがあります。

（２）審査項目
「完済時年齢」（99.0％）、「健康状態」（98.5％）、「担保評価」（98.2％）、「借入時年齢」（96.9％）、「年収」（95.7％）、「勤続年数」（95.6％）、「連帯保証」（94.2％）等については、引き続き、９割以上の機関が融資を行う際の審査項目としている。また、「融資可能額（融資率）②借換えの場合」（69.8％）、「申込人との取引状況」（43.1％）の割合は減少している。

引用元：国土交通省「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書（令和５年３月 31 日 訂正）」

この記事では、住宅ローンの審査について以下の内容でご紹介します。

住宅ローン審査は2段階ある

住宅ローン審査とは、借り手の返済能力や物件の担保価値を調査することで、融資をすべきか金融機関が判断するために行われるものを指します。

通常審査は「事前審査」と「本審査」の2段階で実施され、両審査に通らなければ融資は受けられません。

住宅ローン審査の流れ

住宅ローン審査の流れは以下の通りになります。

1. インターネットで事前審査の申し込み
2. メールで事前審査の結果の連絡
3. 正式な申し込みと必要書類の提出
4. マイページで本審査の結果を確認
5. 契約、借り入れ

住宅ローン審査では物件を選んだあと、金融機関に事前審査を申し込みます。

審査は返済能力などを基に仮審査が行われ、承認後に本審査へ進むかたちとなります。

ただし審査内容は金融機関により異なります。

本審査が承認されたら契約手続きを経て融資が行われ、抵当権が設定されます。

住宅ローン審査にかかる時間

住宅ローン審査にかかる期間は通常、事前審査が3～4日程度、本審査は1～2週間程度が一般的だとされています。

事前審査は審査項目が少なく比較的短期間で審査結果が出ますが、本審査は審査項目が多く、審査結果が出るまでに時間がかかります。

審査期間を少しでも短くしたいのであれば、「本人確認書類や源泉徴収票、借入状況といった必要書類をあらかじめ準備しておく」「審査申込書に正確に記入する」などが挙げられます。

住宅ローンの審査期間はどのくらいか徹底解説！事前審査に落ちる理由は5つある 

住宅ローン審査に必要なもの

住宅ローン審査に必要なものはまず、以下「本人かどうかを確かめる書類」があります。

• 運転免許証
• マイナンバーカード
• 健康保険証(勤務先や入社年月の確認に必要)
• 源泉徴収票
• 所得証明書
• 確定申告書控（個人事業主等の場合）
• 納税証明書（確定申告をしている場合）
• 決算書（会社役員の場合等）
• 印鑑証明書（抵当権の設定手続き等で必要）
• 手付金等支払分の領収書
• 通帳等の自己資金確認資料
• 給与所得の源泉徴収票

上記の書類は全て必要というわけではなく、職業によって必要書類は異なります。

またすぐに用意できないものもあるので、前もって依頼しておくとよりスムーズに審査が進むでしょう。

他にも不動産に関する書類も必要になります。

• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 工事請負契約書
• 確認済証の写し
• 登記簿謄本

住宅ローンの審査基準とは

住宅ローン審査は各金融機関によって審査基準が異なります。

一般的に重視されやすいとされるのは「年齢」「健康状態」「個人の信用情報」といわれていますが、ほかにもチェックしている項目はあります。

そこでここでは国土交通省が行った金融機関の検査基準のアンケートをもとに、主な住宅ローン審査の基準となりやすい項目についてご紹介します。

住宅ローン審査に落ちてしまうといった方はぜひ参考にしてみてください。

参考：国土交通省

年齢

住宅ローンには完済時年齢の上限が設定されています。

金融機関では80歳前後を上限としているところがほとんどです。

住宅ローンの返済期間は通常、最長35年。

たとえば申込時の年齢が40代以上だった場合、35年ローンを組んだ際の完済時年齢が高くなると、住宅ローン審査が通りにくくなる可能性があるので注意が必要です。

したがって完済時年齢や借入期間などを考慮すると、住宅ローンは30～40代のうちに申し込みされるのがおすすめです。

健康状態

住宅ローンを申し込む際は一般的に、「団体信用生命保険（通称『団信』）」に加入しなければいけません。

団信とは生命保険の一種であり、住宅ローンの契約者が、住宅ローンの返済中に万一のことがあった場合、残りの住宅ローン残高が0円になるといったメリットがあります。

団信に加入する際は、通常の生命保険と同様に、現在の健康状態や既往歴などを告知しなければいけません。

住宅ローンは団信の加入が必須となるため、もし加入できないといった場合は住宅ローンの審査も通らない可能性が高いです。

勤続年数

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なりますが、勤続年数が1年以上の場合を申し込み基準とする金融機関もあります。

したがって短期退職などを繰り替ええしているなどであれば、「返済能力がない」とみなされるおそれがあるため要注意です。

担保評価

金融機関は、住宅ローン実行時に対象の物件に「抵当権」と呼ばれるものを設定し、万が一返済が滞った際にこの抵当権を行使することで、売却代金をローンの残債に充てます。

もし購入する物件の担保評価が低い場合、住宅ローン審査のハードルが高くなるでしょう。

たとえば旧耐震や築古、不適格条件など、売却しにくく担保評価が低い物件は補償がなことから、住宅ローン審査が通りにくくなります。

返済比率

住宅ローン審査には返済比率も重視されます。

年収に対して年間返済額が多すぎると、住宅ローン審査が通りにくくなる可能性があるので注意しなければいけません。

返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合のことで、「返済比率（％）＝ 年間返済額 ÷ 年収 × 100」の計算式で求められます。

たとえば、年収500万円で年間返済額が100万円の場合、返済比率は20％となります。

また、年間返済額は住宅ローンの返済金だけでなく、自動車ローンの返済金など、その他の借入れ全てを含みます。

審査に通るかの返済比率は金融機関によって異なりますが、おおよそ25～35％程度だといわれています。

個人の信用情報

住宅ローンの審査では、借入の有無や過去の延滞履歴なども調査されます。

もしクレジットカードに延滞履歴があるのであれば住宅ローン審査に落ちる可能性が高いです。

ほかにも過去に延滞したり、債務整理を行ったりした場合は個人信用情報に問題があると判断されるのでもし不安な方はあらかじめ確認しておくといいでしょう。

住宅ローン審査落ちの理由とは？落ちた時の対処法も解説

住宅ローン審査に通るコツ

ここでは、住宅ローン審査に通るコツについて解説します。

ほかのローンの返済を終わらせる

他に借入がある場合は、全額返済する等して、返済比率を低くすることも大切です。

なぜなら先にも述べたように返済比率が高いと、審査が通りにくくなるからです。

返済比率については、クレジットカードの分割払いやリボ払い、教育ローン、自動車ローンの他、携帯電話の分割払いなども含まれます。

ただし、生活資金や万が一の出費も必要なので、無理のない範囲で調整することが大事です。

連帯保証などでローンを組む

借入額が大きい場合、収入合算やペアローン、連帯保証などでローンを組めば審査が通る可能性があります。

ペアローンとは、夫婦共働きで夫も妻も相応の年収を得ているといった場合に夫婦それぞれの名義で別々の住宅ローンを組むことです。

ただし、別々の住宅ローンを組めば必要書類を集めるのに手間がかかり、事務手数料も2人分の費用がかかるので要注意。

夫婦で一つの住宅ローンを組む場合は、連帯債務か連帯保証で組む方法もひとつです。

夫婦の年収を合算して審査をすることができるため、単独債務で組む場合よりもさらに審査に通る可能性が高まります。

自己資金を増やす

自己資金を増やすと、住宅ローンの借入金額が少なくなることから、返済比率も低くなります。

自己資金無しで住宅ローンを申し込みすることもできますが、住宅ローンは長い期間で返済をしていくためできる限り自己資金を入れることをおすすめします。

通常自己資金の額は住宅購入資金の1～2割であることが一般的だとされています。

借入可能額をシミュレーションする

住宅ローン審査を通りやすくするには、いくら借りられるのかシミュレーションすることが何よりも重要です。

なぜなら借入可能額を想定しておくことで、ご自身のライフプランに合わせて無理のない返済計画が立てられるからです。

借入可能額のシミュレーションができるサイトもあるのでぜひチェックしてみてください。

住宅ローン審査に落ちたときの対処法

ここでは、住宅ローン審査に落ちたときの対処法についてご紹介します。

ほかの金融機関に審査を申し込む

住宅ローン審査の基準は各金融機関によって異なるため、もしひとつの住宅ローン審査に落ちたらほかの金融機関に申し込むのもひとつです。

ほかの金融機関に申し込むことで、審査に通るといったケースもあります。

ただし住宅ローンの審査にはある程度の時間がかかるためその点は注意が必要です。

条件を変えて再審査をおこなう

住宅ローン審査に通りたいのであれば、条件を変えて再審査をおこなうのも手です。

たとえば、返済中の借入を全額返済したり、自己資金を増やしたりして返済比率を下げると、再審査では通る可能性が高くなります。

ただし金融機関は落ちた理由について教えてくれないので、必ずしも再審査を申し込んだからといって通るとは限りません。

住宅ローン審査に通るには返済比率を低くするのがカギ！

今回は住宅ローン審査の流れと通るコツについて解説しました。

住宅ローン審査を通りやすくするには、他の借入金の返済を済ませたり、自己資金を増やすなどで返済比率を低くおさえるのがコツです。

また住宅ローンに申し込む際は自身のライフプランや返済シミュレーションをあらかじめ立てておくことも大事です。

今回の記事を参考に住宅ローン審査への通過を目指してみてくださいね。