こんにちはケルン（十四代目）です。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営１０年目。
関東・(北海道)・京都で約100室を運営中。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、 まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。
しばらくブログ執筆の間が空きました。
忙しくしております！
先月は月初にはイケフィフサマーキャンプが、その後は半期末月という事でそれなりにツトメ仕事に励んでおりました。
なんと、ひと月でワタシ直轄チームは年間予算の60%程度を売り上げまして、無事に年間予算を終えました。9月度は約10億円の売上、累計売上は18億円程度となりました。
この2年間積み上げてきた事が着実に花開いてきて、ツトメ先の新築は新たなステージに確実に入ってきています。
その分試行錯誤や失敗も多く、毎日苦しい日々です。
そんな中、先月半ばにはお誘いいただき不動産飲み会にも参加しました。
不動産といっても完全に民泊飲み会。民泊プレイヤーの勢いには圧倒されました！
苦労の分人を笑顔にさせる民泊というものはすごいなあと実感しております。昨年から民泊プレイヤーはみんなが笑顔で自身にあふれていて、それでいて皆さん勤勉で法規等詳しい様子は日夜事業に励んでいることを容易に想像させます。
ワタシは民泊参入はしておりませんが、パワーを頂きました。
もしかしたら東京が民泊バブルなのかもしれませんが、不動産で思うように成果が出ない方は真剣に民泊で成果が出せるかに取り組むのが良いかもしれません。
不動産活用×新築×相続対策コンサル
収益不動産のブルーオーシャン戦略×新築アパートマンションセミナー はじめてます。
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ケルンさん、どれくらいコンサルやってるんですか？と聞かれましたが、業としてはやっていませんので、お手伝い程度ですー。やるからには真剣にやらせて頂いてます。
さて、
（自分の）不動産。
ついに、ついに、ついに、売却が終わりました！
お疲れ様でした、自分。
本当に危ない売却でした。
ということで、売却全体を振り返ってみます。
今回売却となったのは1号物件。
1号ですからワタシが不動産経営を始めた時に購入した物件です。
2015年の9月に売買契約を締結し、翌10月に決済。
初家賃の入金が12月10日。
11月に家賃が入金されず焦ったことを覚えていますし、そのことを電話問い合わせした場所も覚えています。
いきなり融資の返済が出来ないところでした。。。
初の借入はサラリーマン大家の定番、静岡銀行です。
高い金利に耐えてきましたが、毎月15万位のCFが出ていましたので、それなりに自分を支えてくれて来た物件です。
実は売却に動いたのは、2年くらい前です。
1号は築古木造物件でしたので、当初4年間で減価償却が終わってしまい、そこからは所得を押し上げる物件となっていました。
他の物件もあった関係で特に気になっていなかったのですが、物件単体で見ればもちろんデットクロスになっていたということです。
実はこの物件、レオパレス施工物件で、保有中には耐火偽装問題が有り、その影響で金融機関うけは単なる築古以上に悪い物件となっていたんです。
しかも、この物件は古すぎて界壁耐火偽装物件にすら該当していないのに、、、、レオパレス社からは該当しない証明書類まで送られてきましたが、世間の目は冷たかったですｗ。
2年前から、一般媒介で数社に売却をお願いしていましたが、なかなか話はありません。
否、あるには合ったんですが、皆さんなら分かりますよね。。。
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買主さんの融資がつかないんです！！！！ （ゼロではない）
なんどそんな連絡があったことか。
所有者のワタシは完全にやさぐれてましたヨ。
時々不動産業者から売らせてくれって連絡が来るじゃないですか。手紙とか、電話とか。
「ご所有のアパート ○○を買いたいというお客様がいます！売らせてください」みたいな。
当然嘘八百ですよ。そんなの。
普段は紳士で純真なワタシも、もう誰も信じられなくなっていましたんでス。
そんな時、７月のある平日の夕方、妻とスーパーで買い物をしていたら電話の着信が有りました。
シラ電です。（厳密にいうと登録していなかった）
足立区にある、とある不動産FCの不動産屋さんからでした。着信には気付いたものの、シラ電だったので電話にでなかたところSMSで要件を送って来てくれました。
「AKB１８を購入したいという方がいます。ご相談したいので連絡ください。」という内容です。
ああ、またいつものかんじだろうなあ、と思いつつ妻に「ちょっと電話するね」と断って電話を折り返ししました。
「AKB１８を購入したいという連絡があって、買い付けをもらっています。先方は融資も堅いようなんですが、お話しどうしますか？指値も少し入っています。」
という内容でした。
融資が堅い！！！！！そりゃあイキマスよ。
そして金額は、、、、なんと掲載額から50万円の指値。
ハイ！進めてください。
契約は早くお願いします。
というように、この話から2週間内には売買契約を結びました。この時点で8月初旬です。
契約では特に問題もなく、スムーズに契約書面を交わして、手付金として500万円を受け取りました。
こんなのつけたりしてました。
照明も変えたい。
ここまでは良かったんです。
ここまでは。
ワタシはいけないと分かっていながら、この手付金を京都新物件の決済に使いました。
こんな風に浮かれていたのが、いけなかったのか。。。
決済から少し経った日に、仲介さんから連絡が有りました。
決済日の決定かなあ ♪ なんて思って、ハイハイと電話に出ると、
「買主さんの融資が上手くいっていないようで、、、、」という内容でした。
ドよ～ん。。
ぜんぜん話が違うじゃん。。融資は硬いって言ってたじゃん。。
と言っていても良いことは有りませんので、電話を切ってからすぐ仲介さんに連絡をしました。
「ワタシとしては急ぎませんので、しっかりと審査状況をヒアリングして頂いて、買主さんの資産状況は良いでしょうから、他の金融機関も当たるなり粘り強くお願いします。」とお話をさせて頂きました。
もう自分で銀行開拓しようかくらいの気持ちです。
これが9月頭。
融資特約の期間が9月6日までだったのですが、その数日前には取引取りやめ、手付金の返却を求める手紙も来ました。
あああ、やっぱりこういう事になるのね、、、と思いましたが、もう一度仲介さんに連絡。
まだ審査中の金融機関があるから、もう少し待ちましょうとのこと。
こちらは決済で使ってしまったお金をどこから持ってこようか考えていました。
そこは、基本的に前向きなタイプなので、まあなんとなく何とかなる気がしていましたんですけどね。
果たして、吉報が来るんです。
しかも、イケフィフサマーキャンプ中に！！！！！
サマーキャンプに遅れて着いて、りんちゃんと話始めたところで仲介さんから電話が有りました。
「融資の方なんですが、どうしても評価が足りなくて金額が出ないみたいなんです。。。」
どよーんが続きます。
「どうしましょうか。もう今回は諦めましょうか。。」と言われていましたが、ワタシは決意を固めていました。
「いくらならまとまりますか？」
「買主さんは準備出来て △△△△万円 だというんです。」
「それをワタシが飲めば進むんですね。分かりました。進めてください！」
このやりとりをした後すぐにりんちゃんに、カクカクシカジカと話をして、近くにいた方にも初めてお会いしたのに、物件売れたんだけどだいぶ目減りしたんですーなどと話をしていました。
相当値引きしたんです。600万です！！
もう目算も吹っ飛びました。
それでも売却を決めて、進めたという次第です。
そこからは、こんどは決済日に無理を言われて、銀行には抵当抹消に対応できないから無理だと押し返されて、なかなかに中に立って揉まれました。
融資する銀行は9月中に資金実行したかったんでしょうね。
返済される銀行は9月末に貸出残高を減らしたくなかったんでしょうね。
それで、結局10月1日に決済をして、なんとか売却が終了したという話でございまス。
築古アパートの売却はなかなかに難しいですね。
ひとやすみ
ここでちょっと情報を。
先に書いた通り、この物件を購入した時に融資してくれたのは静岡銀行です。
当時は築古木造の耐用年数を50年見てくれて、それに対する融資期間を設定することで、ワタシのようなサラリーマンが買いやすいアパートローン商品をメインにしていました。その代わりに例の高利設定です。それでもCFはやや出ました。
いまは、築古路線からやや築浅商品に路線転換していますが、属性の良いサラリーマン限定です！ワタシはもうこの銀行を使う事はありません。
買主さんについては、最初に融資を受ける予定だったのが東京東信用金庫。その後埼玉の金融機関を当たってくれたのですが、最終的には栃木銀行が融資してくれることになりました。
買主さんは資産のしっかりした、実は先輩大家さんだったのですが、1号物件に栃木銀行が融資してくれたのは、北関東の大家さんには参考になるかもしれませんネ。
最後に数字を振り返ってみます。
1号物件の購入価格が約7900万円。
売却価格が約7300万円。
減価償却費が▲3000万強。
残債額は避けますが、プラスにはなっています。
1号物件の月売上が60万円位でした。
税引き後の手残りが概ね17万位です。
保有期間が丸9年間でしたので、1800万強がプラスになったことになります。
修繕関係は、大規模修繕はやりませんでした。
退去にかかる原状回復費は平均で15万くらいだったと思います。何部屋やったかは計算していませんが、全室１回はやったくらいの数字でしょう。そうすると年に2部屋ですから、もう少し少ないでしょうか。
まあ、18回やったとすると270万円。先ほどのプラス収支と相殺して1500万というところでしょうか。
キャピタルの方は、譲渡益も有りますので、手残りはたいしてありません。
それでも老後問題以上の資金を作れるという事は不動産のメリットという事になりますね。
（リアルな数字はボヤかしています。それなりに自分としては良かったと思っています。）
もちろん、都心やパワー立地でしたらキャピタルでもっとすごい収益を数か月や数年で出せる手法も有ります。しかしそれは半業者です。
これがワタシの1棟目ですから、それなりに地に足がついた内容だったのではないかと思います。
それはそうと、仲介さんってやっぱり仲介手数料が醍醐味ですね。
この取引で250万位が入るんですから、1億近くの売買になると美味しいとは思います。
この仲介さんは、すっとアプローチしてきて、1年以上レインズに出しておいて、それでひょっと来た買い付けで、途中ひやひやはされましたが良い案件だったと思いますヨ。
1号買って、この車も買いましたw
一つだけお伝えしたいことが有ります。
所得税節税のために減価償却が作れる築古不動産を購入するのはやめましょう！
ワタシはコレで200万位の還付を受けましたが、それ以上の譲渡所得税を支払う事になりました。
節税で得をするなんてことはなかなか無いという事です。
いまなら、譲渡価格を考えて、減価償却費を設定するなあと反省しております。これも学習ですけどネ。
最後に、ワタシがこの物件をどうしても売却したかった理由は、B/Sです。
過去に何度か書いていますが、1号物件の分だけが債務超過になっていました。
また、1号物件の分だけが所得税を押し上げていました。
ですから総合的に考えて、もうけが少なくてもこのタイミングでB/Sを整えて、資産が負債を上回るようにしたかったのです。その効果は未だ有りませんが、これからの自分の動きを期待して、それなりに利益が出るのであれば欲をかかずに売却すると決めたんです。
入居率が良かったのも売却の気持ちを後押ししていました。
空室が嵩んでからでは、いろいろと支出も増えるし、売却もしにくくなったり指値が強くなったりするだろうとの考えもありました。
ちょうど金融政策転換もあって、支払金利も増えるタイミングだったので、やはり売る時期だったのだと思います。
1号物件は2年以上売りに出していました。あまり価格をこねくり回さずに、売れる時に売れれば良いというスタンスで。いつも言っているように果報は寝て待てです。
結局果報はありましたが、儲け話はなくなり、想定していた最低ライン位での売却になりましたが、それでまあ良し。
これが、ワタシの1棟目売却ストーリーです。
冴えませんが、ドラマがあってよかったです。
決済の時には、買主さんに食事に誘われましたが、丁重にお断りしましたｗ。
という訳で、
少し保有室数が減りましたが、また増やせるように頑張ります。
けれども京都PJの準備がそれなりにやることが有りまして、本業で調整区域建築をする時（昔はやっていた）くらいの面倒くささです。
その先に、オリジナリティが出て、自分だけの世界が待っているはずなので。
明日も明るくイキマス！
