――――――――――――――――――――――― ■４つの投資指標の解説３ ☆２０２３年９月２１日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 リフォーム・大規模修繕の投資効率についても 「インカム」と「キャピタル」を考慮し 減価償却と税金も考慮して 「利回り」を計算できるソフトを作成しました。 「リフォーム・大規模修繕の利回りの計算」 （エクセルソフト付き） https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t6401 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t6401 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t6401 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 前回と前々回で ４つの投資指標として ＣＣＲ、ＣＦＲＯＩ、ＲＯＥ、ＲＯＡ をご紹介して説明しました。 「４つの投資指標の解説１」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t6401 「４つの投資指標の解説２」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t6401 ・ＣＣＲ＝ＣＦ÷自己資金 ・ＣＦＲＯＩ＝ＣＦ÷（自己資金＋他人資本） ・ＲＯＥ＝ＰＬ÷自己資金 ・ＲＯＡ＝ＰＬ÷（自己資金＋他人資本） 前回と前々回は 私なりに、かみ砕いて説明をしたのですが 今回はもっと 基礎的な所から説明してみます。 まず 物件価格が９０００万円、諸費用１０００万円 家賃収入９００万円ならば ・表面利回り ＝家賃９００万÷物件価格９０００万 ＝１０％ です。 ただし諸費用１０００万円も考慮すると ・諸費用も考慮した利回り ＝家賃９００万÷（９０００万＋１０００万） ＝９％ という計算になります。 さらに実際は 経費、元金返済、利子返済がありますので ・実際的な利回り ＝（家賃－経費－元金返済ー利子返済） ÷（物件価格＋諸費用） という事になります。 そしてこの式の 分子は 家賃－経費－元金返済ー利子返済＝ＣＦ 分母は 物件価格＋諸費用＝自己資金＋他人資本 ですので ・実際的な利回り ＝ＣＦ÷（自己資金＋他人資本） と書き直す事ができます。 ところで最初に記したように ・ＣＦＲＯＩ＝ＣＦ÷（自己資金＋他人資本） であり いま書き直した ・実際的な利回り＝ＣＦ÷（自己資金＋他人資本） で式が同じですので この場合は 「ＣＦＲＯＩ＝実際的な利回り」 となるのです。 このように書けば皆さんも 見慣れている計算式とＣＦＲＯＩが一致して 「あっ！ＣＦＲＯＩというのはあの事か！」 というように 式の意味が理解ができると思います。 そしてまた最初に記したように ・ＣＦＲＯＩ＝ＣＦ÷（自己資金＋他人資本） ・ＣＣＲ＝ＣＦ÷自己資金 であり ＣＦＲＯＩとＣＣＲの違いは 分母に「他人資本」が含まれるかどうかですので ＣＣＲは 「融資を受けてレバレッジをかけた際の 自己資金に対する実際的な利回り」 のような言葉に置き換えることができます。 ただし以上は ＣＦを主体に考えた際の式および説明です。 ・ＣＦ＝家賃－経費－元金返済－利子返済 ・ＰＬ＝家賃－経費－減価償却－利子返済 ですので ＰＬを主体にした式もあります。 それがＲＯＥとＲＯＡであり 以下のように表されます。 ・ＲＯＥ ＝ＰＬ÷自己資金 ＝（家賃－経費－減価償却－利子返済）÷自己資金 ・ＲＯＡ ＝ＰＬ÷（自己資金＋他人資本） ＝（家賃－経費－減価償却－利子返済） ÷（自己資金＋他人資本） こうしてみると ＲＯＥは 「融資を受けてレバレッジをかけた際の 自己資金に対する実際的なＰＬ利回り」 のような言葉に置き換えることができます。 そしてまた ＲＯＡは 「自己資金＋他人資本（＝物件価格＋諸費用） に対する実際的なＰＬ利回り」 のような言葉に置き換えることができます。 【今回のまとめ】 ・ＣＦ＝家賃－経費－元金返済－利子返済 ・ＰＬ＝家賃－経費－減価償却－利子返済 ・ＣＣＲ＝ＣＦ÷自己資金 「融資を受けてレバレッジをかけた際の 自己資金に対する実際的なＣＦ利回り」 ・ＣＦＲＯＩ＝ＣＦ÷（自己資金＋他人資本） 「自己資金＋他人資本（＝物件価格＋諸費用） に対する実際的なＣＦ利回り」 ・ＲＯＥ＝ＰＬ÷自己資金 「融資を受けてレバレッジをかけた際の 自己資金に対する実際的なPL利回り」 ・ＲＯＡ＝ＰＬ÷（自己資金＋他人資本） 「自己資金＋他人資本（＝物件価格＋諸費用） に対する実際的なＰＬ利回り」 今回は 「４つの投資指標の解説３」 と題して ＣＣＲ、ＣＦＲＯＩ、ＲＯＥ、ＲＯＡ の意味を言葉で表してみました。 「４つの投資指標の解説１」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t6401 「４つの投資指標の解説２」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t6401 と合わせてもう一度読んでいただければ 投資指標に関する理解が深まると思います。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t6401